2025年墨尔本最佳房地产投资区(Part 2)
- kyle36034
- 7月3日
- 讀畢需時 13 分鐘
在2025年墨尔本最佳房地产投资区第一篇文章中，我们深入分析了墨尔本西部和北部的三个投资热点郊区——Melton、Coolaroo 和 Werribee——它们分别展现出价格可负担、租赁需求强劲以及长期资本增值潜力的优质组合。
但墨尔本的房产投资故事远不止于此。
随着墨尔本人口的持续增长，投资机会也在不断扩大——在2025年，一些最令人期待的投资潜力正逐步显现在东南部增长走廊和内西区城市更新板块。
在本系列的第二部分中，我们将焦点转向以下三个区域：
Cranbourne —— 位于墨尔本高速发展中的东南部，是一个日益繁荣的中心区域，拥有大型基础设施投资并深受家庭欢迎；
Sunshine West —— 内西区的冉冉新星，有望从数十亿澳元的墨尔本机场铁路和 Sunshine 超级交通枢纽项目中受益；
Frankston —— 正在经历转型的海湾郊区，将海滨生活方式与投资价值巧妙融合。
这三个郊区各有侧重——从生活方式驱动的增长，到基础设施带动的升值空间——但它们都具备2025年精明投资者所追求的核心要素：租赁市场紧张、宜居性强、交通连通性好，以及长期上升潜力。
接下来，让我们逐一深入了解。
Cranbourne（墨尔本东南部）— 增长迅猛的东南重镇，租赁市场吸引力强
关键数据：
独立屋中位价：约665,000澳元
公寓中位价：约480,000澳元
租金回报率：独立屋约4.1%，公寓约5.4%
空置率：约1.4%
（数据截至2025年初）
Cranbourne 位于墨尔本市中心东南方向约50公里处，近年来已从一个边缘郊区发展成为东南增长走廊中的核心枢纽。如今，这里是多个新兴住宅社区和大型基础设施项目的聚集地。
目前独立屋中位价约为66.5万澳元，反映出该区近年来的稳步增长，但对于2025年的购房者而言仍具有相对可负担性。租金回报方面表现良好——独立屋约4.1%，公寓更是高达5.4%，说明当地租赁市场对公寓的需求尤其强劲。
空置率仅约1.4%，进一步表明 Cranbourne 的租赁市场供不应求，房产空置周期非常短。这使得该区对投资者而言，不仅具有增长潜力，也具备稳健的租金收益基础。
增长原因：人口与租赁需求齐增的东南潜力区
Cranbourne 拥有多种因素共同推动其成长，吸引了大量自住买家和租赁市场的关注。大量新建住宅区吸引了年轻家庭和投资者，这些新社区通常配备现代化设施，房屋面积更大，价格却远低于墨尔本市区内环。
正因如此，Cranbourne 人口增长迅速，带动了本地商圈、学校和社区服务的发展。这个区域正在经历从半乡村到成熟城区的过渡，既具备资本增值的上升动能，又提供稳定的租金回报，形成了“收益+升值”的双重优势。
配套设施与基础建设：
Cranbourne 及其周边区域（如 Cranbourne East 与 Cranbourne West）配套设施日益完善，涵盖多个学校、主要购物中心（如 Cranbourne Park Shopping Centre），以及休闲运动设施，包括 Cranbourne 马场和 Casey Fields 综合体育园区。
交通方面，Cranbourne 是城市通勤铁路 Cranbourne 线的终点站，该线路近期已完成双轨化工程，大幅提升了通勤频次与可靠性。该铁路的扩容与多个平交道口的拆除，使通往墨尔本市中心的通达性大为改善，而即将在2025年启用的 Metro Tunnel 将进一步提升此线路的服务能力。
公路交通方面，Cranbourne 连接 South Gippsland Highway，距离 Monash Freeway 驾车仅需数分钟，快速通达市区及东南部多个就业中心。这一系列交通基础设施的支撑为该区带来了显著的区域优势。
就业驱动与长期规划：
另一个推动 Cranbourne 增长的关键因素是其靠近主要就业中心。Cranbourne 距 Dandenong South 工业区通勤距离适中，同时自身也在发展新兴商业园区，提供本地就业机会。
更长远的发展还包括铁路向南延伸至 Clyde 的规划、以及多条主干道（如 Thompsons Road 和 Hallam Road）升级改造项目。这些持续性的基础设施投资表明，Cranbourne 所处的东南走廊仍是政府重点支持的发展区域，投资潜力值得关注。
人口增长与回报稳健并行的投资优选
Cranbourne 的发展轨迹展现出持续扩张与稳健回报的双重特征。对于投资者而言，该区域提供了进入高人口增长板块的机会，同时受益于低空置率与强劲租金回报所带来的即时租金收入。
随着郊区逐步成熟，土地价值有望持续上升。事实上，即便在近期整体市场波动期间，Cranbourne 依然保持了价格增长，需求始终稳定。当前约1.4%的空置率说明租赁市场依旧紧张，租金水平预计将持续上涨，进一步支撑未来回报。
随着 Casey 地区的全面开发建设，Cranbourne 很可能在未来数年内，继续稳居墨尔本最具投资性价比的郊区之一。它是资本增值潜力与租金吸引力交汇的典型代表，非常适合寻求中长期投资收益的购房者与机构投资人。
Sunshine West（墨尔本西部）— 内西区高性价比之选，交通便捷性持续提升
关键数据：
独立屋中位价：约675,500澳元
公寓中位价：约600,000澳元
租金回报率：独立屋约3.7%，公寓约4.7%
空置率：约1.3%
（数据截至2025年初）
Sunshine West 是墨尔本内西区的成熟郊区，距离CBD仅约14公里。相较于墨尔本的内北或内东区，这里能以更低的价格购买到面积更大的房产，因此对投资者和租客而言都极具吸引力。
当前独立屋中位价在67万澳元左右，考虑到地理位置，仍属相对可负担水平。租金回报方面，独立屋约为3.7%，而公寓则达到约4.7%，在靠近市区的区域中表现良好。
约1.3%的空置率说明该区域租赁需求稳定，租金市场持续紧俏。这一租赁紧张状况很大程度上归功于 Sunshine West 便利的交通连接与靠近就业区域的优势，使得租客生活便捷，也让投资者几乎不需要担心空租期问题。
区域亮点：享受主城区外溢红利，兼具社区氛围与通勤便利
Sunshine West 受益于毗邻 Sunshine 区整体发展的带动。相比更为商业化的 Sunshine，Sunshine West 保留了更多传统的住宅街道和部分工业区，居住氛围更加纯粹。
这里的社区结构多元，发展迅速，许多年轻家庭和新移民选择在此定居，原因在于该区兼具良好的通勤条件与社区归属感。区域内设有多所学校、本地购物街、绿地公园，生活配套齐全。
更重要的是，Sunshine West 居民可轻松通达多个就业中心：开车或搭乘列车前往CBD仅需短时间；Sunshine 商圈（含购物中心、餐饮、未来扩建的公共设施）就在隔壁；而西部的工业与就业区（如 Brooklyn、Laverton North）通过高速公路可快速抵达。
交通与基础设施：城市级交通枢纽加持，连接全城
作为内西区的一部分，Sunshine West 拥有极佳的交通联通性。地处 Western Ring Road（M80）与 West Gate Freeway 的交汇处，南北与东西向通行都极为便捷。Western Ring Road 可通往墨尔本北部郊区与机场，West Gate Freeway（以及即将通车的 West Gate Tunnel）则连接市区与港口。
正因这种地理优势，Sunshine West 的租赁市场保持紧张状态，不少在墨尔本不同区域工作的租户认为这里位置“居中”，通勤便捷，是租房首选。
公共交通方面，Sunshine West 可前往附近的 Sunshine 火车站（西部主要铁路枢纽），或东侧的 Tottenham 火车站（部分居民更近）。无论是自驾还是搭乘公交，出行效率都很高。
未来展望：交通超级枢纽与次CBD建设驱动房价上扬
Sunshine 区已被正式纳入墨尔本机场铁路（正在建设中）线路，未来将成为连接区域铁路、地铁与机场快线的重要换乘站，进一步确立其作为“西区Southern Cross”的战略定位。随着此项目的推进，以及更长期的 Suburban Rail Loop（郊区铁路环线）规划逐步落地，Sunshine West 将毗邻全维州最具连接性的交通枢纽之一。
更进一步，政府正推动将 Sunshine 打造成 CBD 替代区之一，未来将引入更多办公楼、高校教育资源与社区服务设施。所有这些交通与城市功能提升，都将为 Sunshine West 带来持续的居住吸引力与房产价值增长动力，使其成为一个具备前瞻战略意义的投资标的。
内环价格洼地，未来增长潜力显著
Sunshine West 是墨尔本内环中价值被低估的郊区之一，具备明显的上升空间。相较于其距离市中心的地理位置，该区域目前的房价依然保持相对可负担，这正是其最核心的价值所在。
目前，Sunshine West 已拥有稳定的租赁需求（空置率约为1.3%），而且随着市区周边房价持续上涨，越来越多购房者与投资者将目光转向此类尚未完全开发但潜力突出的区域。
未来十年，随着多项重大基础设施项目陆续落地，Sunshine West 房产有望出现明显升值。短期内，投资者可以依靠稳定租金收入获得良好现金流，同时拥有一处前景不断改善的房产资产。
这正是“沿着发展路径买入”的典型案例：墨尔本内西区是当前城市发展的重点区域，而 Sunshine West 有望直接受益，成为2025年墨尔本最具投资价值的郊区之一。
Frankston（墨尔本东南海湾区）— 兼具海湾生活方式与增长潜力的可负担型郊区
关键数据：
独立屋中位价：约730,000澳元
公寓中位价：约527,500澳元
租金回报率：独立屋约3.2%，公寓约4.1%
空置率：约1.2%
（数据截至2025年初）
Frankston 是位于墨尔本东南约53公里处的成熟海湾郊区，被称为“通往 Mornington 半岛的门户”。相较于更靠近市区或内海湾的地区，这里提供了一种更为可负担的滨海生活方式。
在过去一年中，Frankston 的独立屋价格略有下跌（约下降1.1%），中位价目前为约73万澳元；但公寓价格却上涨了约7.1%，显示出在更具可负担性的公寓市场中，买家与投资者需求强劲，尤其受到首次购房者和注重现金流的投资者青睐。
租金回报方面，独立屋回报率相对适中（约3.2%），公寓回报略优（约4.1%）；不过真正突出的亮点是该区域极低的空置率，仅为约1.2%。这表明 Frankston 的租赁市场非常紧张，租房供给极为有限。
租赁稀缺的原因包括：靠近海滩、学校和公共交通，使得 Frankston 对租客极具吸引力。几乎所有可供出租的房产都能迅速被租出，这对房东来说是非常正面的市场信号。
生活方式与价格优势的黄金结合
Frankston 的最大亮点在于将海湾生活方式与可负担性相结合。在墨尔本，要找到一个兼具海滩、直通市区的火车线路、完善基础设施，同时独立屋中位价仍处于70万澳元出头的郊区，可谓极为罕见。
这不仅吸引了投资者，也吸引了大量自住买家（包括退休人士和家庭），为该区域的资本增值奠定了坚实的基础。过去一年房价经历轻微调整，为投资者提供了一个在市场再次上行前低位入场的窗口期。
其中，Frankston 区内的 Karingal 板块已被多位买方代理机构列为“重点关注区域”，因其配套成熟、交通便捷，备受市场青睐。Karingal 的表现也从侧面印证了整个 Frankston 区的广泛潜力——优质学校、便捷的高速公路（EastLink 和 Mornington Peninsula Freeway）、以及大型购物中心（如 Karingal Hub、Bayside Centre）都是吸引买家和租客的重要因素。
基础建设与增长动力：多项重大项目推动区域升级
Frankston 已完成多个基础设施升级项目，并仍有更多规划在推进中。Frankston 火车站区域近年来完成了重建升级，提升了通勤安全性和便利性，目前从 Frankston 搭乘列车前往墨尔本市区仅需一小时左右。
长期规划中还包括将市郊铁路延伸至 Mornington Peninsula 的计划，一旦实现，将进一步巩固 Frankston 作为南部交通枢纽的地位。道路方面，这里是 Peninsula Link 高速的终点，并连接 EastLink，开车前往墨尔本东部郊区或市区都十分便利。
最值得关注的开发项目是耗资 11亿澳元的 Frankston 医院重建工程，这是墨尔本东南地区迄今为止最大的医疗基础设施投资，预计于 2025年底竣工。该项目将新增一座12层医疗大楼、数百张床位、先进的外科与产科设施等。扩建后的医院不仅将显著提升本地医疗服务水平，还将在施工期间与后期运营中提供大量就业岗位。
此类标志性项目将显著提升 Frankston 在全市的形象和功能定位，吸引医疗行业从业者及相关服务机构进驻，进一步带动住房需求。同时，Frankston 市中心也被纳入市政改造规划，计划打造更宜步行、鼓励商业进驻的现代化生活区，推动城市面貌全面焕新。
兼具都市功能与滨海生活，长期增长前景稳健
Frankston 常被形容为“一座城中的城市”——拥有自己的商圈、海滩和公共机构，既可享受都市生活便利，又具备海湾区独特的生活方式优势。随着墨尔本城市整体扩张及本地持续建设，Frankston 有望双重受益。
滨海生活氛围、基础设施持续升级，以及相对市区更具吸引力的房价，使该区域具备强劲的长期资本增值潜力。对于2025年的投资者而言，当前市场价格较高点略有回落，正是在高需求区域低位入场的有利时机。
当前空置率仅约1.2%，意味着租赁市场供需紧张，房产持有成本因持续租金收入而得以缓解。随着供应有限，租金亦具备上涨空间。
随着墨尔本人口持续外扩，像 Frankston 这样既能提供生活品质、又避开内城高价压力的郊区，将有望脱颖而出。对于寻求稳健增长与宜居并重的投资者而言，Frankston 在 2025 年仍是墨尔本最佳投资郊区之一。
2025年墨尔本房产市场总结：把握机会，布局增长型郊区
2025年的墨尔本房地产市场，为投资者描绘出一个充满潜力的前景，尤其是在上述介绍的可负担型高增长郊区中。Melton、Coolaroo、Werribee、Cranbourne、Sunshine West 和 Frankston，这些区域共同展现出“价值+增长潜力”的理想组合。
它们具备三大核心优势：
入市门槛远低于墨尔本内城区；
在空置率紧张支撑下提供稳健租金回报；
拥有人口增长、基础设施投入或地理优势等推动未来升值的核心动力。
根据投资目标进行布局
1. 收益与增值并重
这些郊区能够在提供稳定租金收入的同时，也具备显著的资本增值潜力，是打造可持续财富的理想载体。投资者可选择高租金回报区域（如 Coolaroo 或 Werribee 的公寓）以获取现金流，或选择增长潜力更强的区域（如 Frankston）来布局未来升值，也可组合配置以平衡投资组合。
2. 把握基础设施的时间节点
墨尔本正经历一轮基础设施重大升级，如交通隧道、新医院、市郊铁路等。在项目落地前入场，可望享受后续买家需求带来的红利。例如 West Gate Tunnel、墨尔本机场铁路/Sunshine 枢纽升级、以及大型健康/教育设施项目，均预计将在2020年代中期前后完成。提前布局这些区域，可在项目完工后区域热度提升前获得价值提升空间。投资者应关注项目进度与政府公告，洞察下一个“爆发区”。
3. 重视基本面细节调研
即使是在这些优质郊区中，精明的投资者也应深入分析“微位置”因素，例如：
是否靠近学校、火车站或就业中心？
是否有大量新开发项目可能涌入租赁市场？
近期销售趋势是否活跃？
在上述所有郊区中，供给总体被强劲需求消化，但密切关注地方规划动态是稳健投资的重要部分。
4. 以长远眼光看待投资周期
尽管2025年有望成为墨尔本市场的复苏与增长之年，但房地产投资本质上仍是一场长期博弈。上述每个郊区的增长故事都是以5至10年为周期规划的，有的地区人口预计将翻倍，有的将迎来重大基建落地。
投资者应做好长期持有准备，以真正实现资本增值，同时享有中期内的租金回报。短期内的利率调整、经济变化在所难免，但这些区域的战略基本面良好，具备穿越周期、实现增值的能力。
在2025年的投资布局中，这些被忽视但基础扎实的郊区，正是“价格洼地中的价值高地”。对于希望打造可持续投资组合、平衡现金流与资本增值的投资者来说，它们不仅值得关注，更值得把握。
2025年墨尔本可负担增长型郊区，为专业投资者提供丰沃土壤
在2025年，墨尔本的可负担型增长郊区为专业房地产投资者提供了极具潜力的投资沃土。通过聚焦于数据驱动的评估标准——价格可负担性、资本增值潜力、租金回报表现、基础设施建设与空置率——我们甄选出一批同时具备这些优势的郊区。
这些区域不仅已展现出市场韧性与上升动能，而且有着明确的市场佐证（如空置率普遍维持在1%左右、租赁需求持续上升），并在持续的基础设施改善与社区提升中不断增强其吸引力。
将这些郊区中的一个或多个纳入投资组合，意味着你可以领先市场周期半步，在墨尔本下一轮房产上升周期启动之际把握住价值红利。当然，投资前仍应结合自身财务状况并咨询本地市场专业人士，但整体趋势非常明确：2025年的墨尔本房产市场，如果选择得当，仍然大有可为。
在策略上，聚焦于那些兼具“可负担性”与“增长动因”的区域，等于将投资方向锁定在墨尔本房产扩张的主航道上。
持续关注市场数据，紧跟新项目动态，你就有能力在这波机会中稳健前行，精准落子。
祝你在2025年的墨尔本房产市场投资顺利！
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Sources
Craig Gibson, “10 Most Affordable Suburbs in Melbourne for Property Investment in 2025,” OpenAgent – Market data and suburb insights (median prices, yields, vacancy rates) for Melbourne suburbs, updated April 15, 2025
Hotspotting Price Predictor Index via Realestate.com.au News – Melbourne’s market outlook for 2025, noting 63% of suburbs on upward trend and affordable “battler” suburbs tipped for growth (Terry Ryder commentary), May 3, 2025
Quantum Buyers Agents, “Affordable Suburbs Melbourne 2025 for First-Time Investors,” Apr 23, 2025 – CoreLogic data on outer suburb price growth (2023–2025) and list of top affordable picks (including Melton, Werribee, Cranbourne), with median prices and yields
Victoria’s Big Build – Sunshine Superhub (Melbourne Airport Rail) – Project overview stating Sunshine upgrades enabling airport rail and future Melton line electrification (infrastructure boost for western suburbs)
Transurban, West Gate Tunnel Project (Melbourne) – Key benefits of the new tunnel (opening 2025) including up to 20 min reduced travel time from the western suburbs, improving connectivity for areas like Werribee and Melton
Peninsula Health, Frankston Hospital Redevelopment – Details on the $1.1B upgrade (completion 2025) adding capacity and services, the largest health investment in Melbourne’s south-east, bolstering Frankston’s infrastructure
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