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作为维多利亚州减少碳排放、提高居住舒适度、并帮助租户降低能源账单的一部分，州政府宣布自 2027年3月1日  起分阶段实施一套全新的出租房节能标准。这项改革为房东提供了数年准备和升级的时间。 本指南由 CORE ELITE REAL ESTATE 精英地产  整理，全面讲解房东应了解的关键时间节点、强制升级项目、豁免条款及政府补贴。 出租屋客厅内安装的现代变频冷暖空调，符合维州节能标准。 🔹 重要时间节点 自 2027 年 3 月 1 日起：  - 供暖与热水系统 ：当原有设备达到使用寿命终点时，必须更换为 高效电力系统 （如热泵）。 - 制冷设备 ：新租约开始或转为周期性租约时，必须在主要生活区域安装 节能固定式空调设备 。 - 天花板保温层 ：若当前无保温层，需补装并达到 R值5.0  的热阻标准。 - 淋浴喷头 ：必须升级为 WELS 4星级节水喷头 。 自 2027 年 7 月 1 日起：  - 防风密封（Draughtproofing） ：外门、窗户及通风口需封堵缝隙以防空气流失。 自 2030 年 7 月 1 日起：  - 制冷（适用于所有租约） ：无论租约状态如何，所有出租物业的主要生活区都必须配备 节能固定式制冷设备 。 专业人员在出租房窗框处加装防风密封，减少热量流失、提升居住舒适度。 🔋 房东需安装的设施 供暖与制冷  - 推荐安装 变频冷暖空调（Split System） ，同时满足供暖与制冷标准。 - 燃气供暖及热水系统到期后，必须更换为电力替代产品。 天花板保温  - 若未安装保温层，必须补装达到 R值5.0  的保温材料。 - 安装必须由合格专业人员执行。 淋浴喷头  - 所有淋浴喷头需符合 WELS 节水4星级  标准。 防风密封  - 使用密封条、防风胶条封住门窗缝隙。 - 未使用的墙体通风口必须封堵（使用燃气设备的房间除外）。 老旧出租房内正在安装认证保温层，以达成 R5.0 热阻标准。 ⚠️ 可豁免情形 如符合下列条件，可申请豁免： - 房东无法合法访问相关区域（如共用天花板空间）。 - 物理结构限制或文化遗产保护条款。 - 安装成本 异常高昂 （如需更换电箱等）。 - 物业已有 中央空调/热水系统 。 请务必保留相关文件证明豁免原因。 💵 不合规的后果 最高罚款达约11,000澳元 （个人）；公司罚款更高。 租客在入住后14天内若发现标准未达，可 终止租约 。 VCAT可强制房东进行维修，并要求赔偿。 维州出租房浴室内的四星节水喷头，帮助节能与节水。 🚚 政府补贴与支持 VEU计划 ：更换热水器、空调、保温层、防风密封等项目可享 即时折扣 。 出租房屋太阳能计划 ：最高补贴1,400澳元，并可申请无息贷款。 税务减免 ：安装成本可按年折旧抵税。 🔍 精英地产温馨建议 提前 检查物业现状 ，明确所需升级内容。 使用 持牌专业技工  执行安装工程。 与租户 良好沟通 ，说明升级将带来舒适与节能收益。 保留所有文档与收据 ，为后续合规查验做好准备。 建议房东提前布局，避免最后一刻临时处理。符合节能标准的出租房将更受租户欢迎，同时也有助于提升房产价值。 References: Consumer Affairs Victoria: www.consumer.vic.gov.au Victorian Energy Upgrades: www.energy.vic.gov.au Solar for Rentals Program: www.solar.vic.gov.au/solar-rentals 免责声明 本文仅供一般信息参考， 不构成法律或财务建议 。房东在作出任何与合规相关决定前，应咨询相关专业人士（律师、会计师或房产经理）。法规可能会更新，敬请以维州政府官网信息为准。

作为澳洲最大城市之一的墨尔本，教育资源首屈一指。2024年维州VCE排名最新数据显示，华人聚居区的私立学校持续领跑，其中 Ballarat Clarendon College 更以黑马之姿夺得榜首！ 新兴教育高地：Ballarat (巴拉瑞特) 作为维州第五悠久的私立学校，Ballarat Clarendon College 在2024年VCE中高居榜首，凭借卓越学术和寄宿制管理，成为华人新宠。 距离墨尔本市区有大约1个小时的车程的巴拉瑞特凭借优质教育资源，优质的房源，便捷的交通，成为新晋华人置业热点。 Ballarat Clarendon College 作为维州历史第五悠久的私校，今年以稳定发挥登顶VCE榜首： ✓ 混校制度 | ✓ 学费$23,240起 | ✓ 百年学术传承 Ballarat Clarendon College（巴拉瑞特克拉伦登学院） 传统华人区名校巡礼 Mount Waverley Mount Waverley 是墨尔本东南部一个宜居且多元化的郊区，拥有良好的教育资源、便利的交通和丰富的社区设施。 Huntingtower School（VCE#2） ✓百年混校传统✓ 寄宿制优势✓ 费用：$29,305- $31,165 特色：小班化教学（ 师生比1:8 ） 招生：招收本地学生和国际学生 位于Mount Waverley的百年精英混校，VCE排名第2，小班化教学与国际学生支持是其优势所在。 Huntingtower School | 墨尔本东南私校 VCE#2 Kew精英教育圈 Kew 是墨尔本一个富裕且历史悠久的郊区，以其优美的绿化环境、优质的教育资源和高端的生活方式而闻名。作为老牌富人区，Kew吸引了不少华人在此安居。 Kew的教育资源不在话下，有多所耳熟能详的优秀高校，并在2024年维州高考中表现不俗。 Ruyton Girls' School （VCE#5） 莱顿女子学校较少对外宣传，所以比较少中国家长知道。 该校地理位置佳，学生学术成绩优异，学校硬件一应俱全，为学生提供丰富多彩的课外活动。 费用：$39,920- $ $42,280 Kew区著名女子中学，虽低调但成绩优异，课程丰富，课外活动全面。 Trinity Grammar School （VCE#12） 三一文法学校成立于1902年，是一所拥有百年历史的男校。学校至今还保留着 100多年前 古色古香的教学楼。目前Trinity的国际学生集中在10、11和12年级，申请圣三一学校的国际学生，需要提供AEAS成绩（国际学生申请澳洲私立学校选拔考试）。 费用：$42,424- $52,750 建于1902年的男校，历史悠久，学术严谨，国际学生需提供AEAS成绩 Xavier College （VCE#50） Xavier College 是Kew另一所历史悠久且声誉卓著的私立男校， 成立于1878年 。 费用：$38,000- $38,750 Kew老牌男子私校，创校于1878年，以其高学术标准与传统天主教教育理念闻名。 Keysborough标杆 Haileybury College（VCE#12） Haileybury College 创立于1892年，被誉为墨尔本最好的私校之一，学校有全澳首创"平行课程"体系，并且提供从幼儿园到12年级的教育。 费用：$ 39,985 提供平行教学体系（男女分班），多校区覆盖，全面学术与体育并重。 华人新宠：Wantirna South Wantirna South虽然严格来说，它并不像Box Hill或Glen Waverley那样被广泛认为是传统的华人区，但是近年来吸引了越来越多的华人居民 St Andrews Christian College（VCE#34） ✓ 基督教价值观教育 | ✓ 年度学费仅$1.2万起 ✓ 毗邻Knox购物中心 | ✓ 定制化升学指导 Wantirna South 区内亲民型私校，以基督价值观教学、小班制与性价比著称。 终极选择：Glen Waverley/Wheelers Hill 这个成熟华人社区坐拥两大王牌私校 Glen和Wheelers Hill是墨尔本成熟的华人社区，精英学校大量汇集于此。尽管这个区的房价逐年攀升，但这里教育、生活和文化的完美结合，依然使其成为华人家庭以及新移民的理想定居地。 ​ 提供VCE与IB双课程体系，注重STEM教育与个性发展，是墨尔本最综合型精英校之一。 这个成熟华人社区坐拥两大王牌私校： Caulfield Grammar School （Wheelers Hill校区）（VCE#34） 考菲尔德文法学校（Caulfield Grammar School）是墨尔本久负盛名的私立学校之一，以其卓越的学术成绩、多元化的课程体系和专注个人发展的教育理念著称。学校提供VCE和IB双课程体系，拥有先进的STEM设施、艺术中心和体育场馆，注重创新教育与个性化发展。学校还以丰富的课外活动闻名，包括音乐、戏剧、辩论以及高水平的APS体育项目（如游泳、网球）。Caulfield Grammar因其多元包容的校园文化、强大的校友网络，以及对心理健康和领导力培养的重视，在华人圈里大受青睐。 学费：$32,000- $50,000 Wesley College (Glen Waverley 校区) （VCE#133) 多校区精英学校，Glen Waverley校区为华人重点关注，强调STEAM和社会责任。 Wesley College (Glen Waverley 校区) （VCE#133) 卫斯理学院作为墨尔本顶尖私立学校之一，以其创新的教育理念和多元发展路径脱颖而出。该学院同样提供VCE和IB双课程体系，以满足学生家庭不同的需求。校区拥有世界级的教育设施，包括创客空间、表演艺术中心和专业体育场馆，特别注重STEAM教育与跨学科学习。学校提供超过100种课外活动，从机器人竞赛到精英体育项目，同时也特别强调社会责任感培养，通过社区服务项目引导学生参与公益。值得一提的是，卫斯理学院拥有容多元的文化氛围和小班制个性化教学（师生比1:8），以保证其高质量的教学水平。 学费：$30,000-45,000 选择学校，本质是选择孩子的成长生态。这些名校之所以备受华人家庭青睐，不仅因学术排名，更在于它们完美融合了： ✓ 东西方教育精髓✓ 学术与品格平衡✓ 传统与创新并重 您更看重学校的哪些特质？ 欢迎在评论区分享择校心得！ 欢迎联系我们！ 免责声明 本文所提供的学校信息仅供参考。我们已尽力确保排名、学费、课程等资料的准确性与时效性，但不保证其完全无误或持续有效。建议读者在做出任何择校决定前，前往各学校官方网站或直接联系学校获取最新信息。 Core Elite Real Estate 并不代表或代理本文中提及的任何学校，亦未从中收取任何佣金。本文内容仅为信息分享用途，不构成任何形式的教育建议或背书。

在 2025年墨尔本最佳房地产投资区第一篇文章中 ，我们深入分析了墨尔本西部和北部的三个投资热点郊区—— Melton、Coolaroo 和 Werribee —— 它们分别展现出价格可负担、租赁需求强劲以及长期资本增值潜力的优质组合。 但墨尔本的房产投资故事远不止于此。 随着墨尔本人口的持续增长，投资机会也在不断扩大——在2025年，一些最令人期待的投资潜力正逐步显现在 东南部增长走廊 和 内西区城市更新板块 。 在本系列的第二部分中，我们将焦点转向以下三个区域： Cranbourne —— 位于墨尔本高速发展中的东南部，是一个日益繁荣的中心区域，拥有大型基础设施投资并深受家庭欢迎； Sunshine West —— 内西区的冉冉新星，有望从数十亿澳元的墨尔本机场铁路和 Sunshine 超级交通枢纽项目中受益； Frankston —— 正在经历转型的海湾郊区，将海滨生活方式与投资价值巧妙融合。 这三个郊区各有侧重——从生活方式驱动的增长，到基础设施带动的升值空间——但它们都具备2025年精明投资者所追求的核心要素：租赁市场紧张、宜居性强、交通连通性好，以及长期上升潜力。 接下来，让我们逐一深入了解。 Cranbourne（墨尔本东南部）— 增长迅猛的东南重镇，租赁市场吸引力强 关键数据： 独立屋中位价：约665,000澳元 公寓中位价：约480,000澳元 租金回报率：独立屋约4.1%，公寓约5.4% 空置率：约1.4% （数据截至2025年初） Cranbourne 位于墨尔本市中心东南方向约50公里处，近年来已从一个边缘郊区发展成为 东南增长走廊中的核心枢纽 。如今，这里是多个新兴住宅社区和大型基础设施项目的聚集地。 目前独立屋中位价约为66.5万澳元，反映出该区近年来的稳步增长，但对于2025年的购房者而言仍具有 相对可负担性 。租金回报方面表现良好——独立屋约4.1%，公寓更是高达5.4%，说明当地 租赁市场对公寓的需求尤其强劲 。 空置率仅约1.4%，进一步表明 Cranbourne 的租赁市场 供不应求 ，房产空置周期非常短。这使得该区对投资者而言，不仅具有增长潜力，也具备稳健的租金收益基础。 挨着Cranbourne的皇家植物园 增长原因：人口与租赁需求齐增的东南潜力区 Cranbourne 拥有多种因素共同推动其成长，吸引了大量自住买家和租赁市场的关注。大量新建住宅区吸引了年轻家庭和投资者，这些新社区通常配备现代化设施，房屋面积更大，价格却远低于墨尔本市区内环。 正因如此，Cranbourne 人口增长迅速，带动了本地商圈、学校和社区服务的发展。这个区域正在经历从半乡村到成熟城区的过渡，既具备 资本增值的上升动能 ，又提供 稳定的租金回报 ，形成了“收益+升值”的双重优势。 配套设施与基础建设： Cranbourne 及其周边区域（如 Cranbourne East 与 Cranbourne West）配套设施日益完善，涵盖多个学校、主要购物中心（如 Cranbourne Park Shopping Centre），以及休闲运动设施，包括 Cranbourne 马场和 Casey Fields 综合体育园区。 交通方面，Cranbourne 是城市通勤铁路 Cranbourne 线的终点站，该线路近期已完成双轨化工程，大幅提升了通勤频次与可靠性。该铁路的扩容与多个平交道口的拆除，使通往墨尔本市中心的通达性大为改善，而即将在2025年启用的 Metro Tunnel 将进一步提升此线路的服务能力。 公路交通方面，Cranbourne 连接 South Gippsland Highway，距离 Monash Freeway 驾车仅需数分钟，快速通达市区及东南部多个就业中心。这一系列交通基础设施的支撑为该区带来了显著的区域优势。 就业驱动与长期规划： 另一个推动 Cranbourne 增长的关键因素是其靠近主要就业中心。Cranbourne 距 Dandenong South 工业区通勤距离适中，同时自身也在发展新兴商业园区，提供本地就业机会。 更长远的发展还包括铁路向南延伸至 Clyde 的规划、以及多条主干道（如 Thompsons Road 和 Hallam Road）升级改造项目。这些持续性的基础设施投资表明，Cranbourne 所处的东南走廊仍是政府重点支持的发展区域，投资潜力值得关注。 Casey市的Cranbourne Park购物中心，东南走廊的重要零售枢纽 人口增长与回报稳健并行的投资优选 Cranbourne 的发展轨迹展现出持续扩张与稳健回报的双重特征。对于投资者而言，该区域提供了进入 高人口增长板块 的机会，同时受益于 低空置率与强劲租金回报 所带来的即时租金收入。 随着郊区逐步成熟，土地价值有望持续上升。事实上，即便在近期整体市场波动期间，Cranbourne 依然保持了价格增长，需求始终稳定。当前约1.4%的空置率说明租赁市场依旧紧张，租金水平预计将持续上涨，进一步支撑未来回报。 随着 Casey 地区的全面开发建设，Cranbourne 很可能在未来数年内，继续稳居墨尔本 最具投资性价比的郊区之一 。它是 资本增值潜力与租金吸引力交汇的典型代表 ，非常适合寻求中长期投资收益的购房者与机构投资人。 Sunshine West（墨尔本西部）— 内西区高性价比之选，交通便捷性持续提升 关键数据： 独立屋中位价：约675,500澳元 公寓中位价：约600,000澳元 租金回报率：独立屋约3.7%，公寓约4.7% 空置率：约1.3% （数据截至2025年初） Sunshine West 是墨尔本内西区的成熟郊区，距离CBD仅约14公里。相较于墨尔本的内北或内东区，这里能以更低的价格购买到面积更大的房产，因此对投资者和租客而言都极具吸引力。 当前独立屋中位价在 67万澳元左右 ，考虑到地理位置，仍属相对可负担水平。租金回报方面，独立屋约为 3.7% ，而公寓则达到约4.7%，在靠近市区的区域中表现良好。 约1.3%的空置率说明该区域租赁需求稳定， 租金市场持续紧俏 。这一租赁紧张状况很大程度上归功于 Sunshine West 便利的交通连接与靠近就业区域的优势，使得租客生活便捷，也让投资者几乎不需要担心空租期问题。 Sunshine West的H.V. McKay纪念花园，列入遗产名录的城市公园，融合艺术与园林设计 区域亮点：享受主城区外溢红利，兼具社区氛围与通勤便利 Sunshine West 受益于毗邻 Sunshine 区整体发展的带动。相比更为商业化的 Sunshine，Sunshine West 保留了更多传统的住宅街道和部分工业区，居住氛围更加纯粹。 这里的社区结构多元，发展迅速 ，许多年轻家庭和新移民选择在此定居，原因在于该区兼具良好的通勤条件与社区归属感。区域内设有多所学校、本地购物街、绿地公园，生活配套齐全。 更重要的是，Sunshine West 居民可轻松通达多个就业中心：开车或搭乘列车前往CBD仅需短时间； Sunshine 商圈（含购物中心、餐饮、未来扩建的公共设施）就在隔壁 ；而西部的工业与就业区（如 Brooklyn、Laverton North）通过高速公路可快速抵达。 交通与基础设施：城市级交通枢纽加持，连接全城 作为内西区的一部分， Sunshine West 拥有极佳的交通联通性 。地处 Western Ring Road（M80）与 West Gate Freeway 的交汇处，南北与东西向通行都极为便捷。Western Ring Road 可通往墨尔本北部郊区与机场，West Gate Freeway（以及即将通车的 West Gate Tunnel）则连接市区与港口。 正因这种地理优势，Sunshine West 的租赁市场保持紧张状态，不少在墨尔本不同区域工作的租户认为这里位置“居中”，通勤便捷，是租房首选。 公共交通方面，Sunshine West 可前往附近的 Sunshine 火车站（西部主要铁路枢纽），或东侧的 Tottenham 火车站（部分居民更近）。无论是自驾还是搭乘公交，出行效率都很高。 未来展望：交通超级枢纽与次CBD建设驱动房价上扬 Sunshine 区已被正式纳入墨尔本机场铁路（正在建设中）线路，未来将成为连接区域铁路、地铁与机场快线的重要换乘站，进一步确立其作为“西区Southern Cross”的战略定位。随着此项目的推进，以及更长期的 Suburban Rail Loop （郊区铁路环线）规划逐步落地，Sunshine West 将毗邻全维州最具连接性的交通枢纽之一。 更进一步，政府正推动将 Sunshine 打造成 CBD 替代区之一，未来将引入更多办公楼、高校教育资源与社区服务设施。所有这些交通与城市功能提升，都将为 Sunshine West 带来持续的居住吸引力与房产价值增长动力，使其成为一个具备前瞻战略意义的投资标的。 维州Suburban Rail Loop（郊区环线铁路）官方线路图，展示贯穿墨尔本的东线、北线和机场线 内环价格洼地，未来增长潜力显著 Sunshine West 是墨尔本内环中 价值被低估的郊区之一 ，具备明显的上升空间。相较于其距离市中心的地理位置，该区域目前的房价依然保持相对可负担，这正是其最核心的价值所在。 目前，Sunshine West 已拥有 稳定的租赁需求 （空置率约为1.3%），而且随着市区周边房价持续上涨，越来越多购房者与投资者将目光转向此类尚未完全开发但潜力突出的区域。 未来十年，随着多项重大基础设施项目陆续落地，Sunshine West 房产有望出现明显升值。短期内，投资者可以依靠 稳定租金收入 获得良好现金流，同时拥有一处前景不断改善的房产资产。 这正是“沿着发展路径买入”的典型案例：墨尔本内西区是当前城市发展的重点区域，而 Sunshine West 有望直接受益，成为 2025年墨尔本最具投资价值的郊区之一 。 Frankston（墨尔本东南海湾区）— 兼具海湾生活方式与增长潜力的可负担型郊区 关键数据： 独立屋中位价：约730,000澳元 公寓中位价：约527,500澳元 租金回报率：独立屋约3.2%，公寓约4.1% 空置率：约1.2% （数据截至2025年初） Frankston 是位于墨尔本东南约53公里处的成熟海湾郊区，被称为“通往 Mornington 半岛的门户”。相较于更靠近市区或内海湾的地区，这里提供了一种更为 可负担的滨海生活方式 。 在过去一年中，Frankston 的独立屋价格略有下跌（约下降1.1%），中位价目前为约73万澳元；但公寓价格却上涨了约7.1%，显示出 在更具可负担性的公寓市场中，买家与投资者需求强劲 ，尤其受到首次购房者和注重现金流的投资者青睐。 租金回报方面，独立屋回报率相对适中（约3.2%），公寓回报略优（约4.1%）；不过真正突出的亮点是该区域 极低的空置率，仅为约1.2% 。这表明 Frankston 的租赁市场非常紧张，租房供给极为有限。 租赁稀缺的原因包括：靠近海滩、学校和公共交通，使得 Frankston 对租客极具吸引力。几乎所有可供出租的房产都能迅速被租出，这对房东来说是非常正面的市场信号。 日落时分灯光点亮的Frankston艺术中心，墨尔本海湾区文化地标 生活方式与价格优势的黄金结合 Frankston 的最大亮点在于 将海湾生活方式与可负担性相结合 。在墨尔本，要找到一个兼具海滩、直通市区的火车线路、完善基础设施，同时独立屋中位价仍处于70万澳元出头的郊区，可谓极为罕见。 这不仅吸引了投资者，也吸引了大量自住买家（包括退休人士和家庭），为该区域的 资本增值奠定了坚实的基础 。过去一年房价经历轻微调整，为投资者 提供了一个在市场再次上行前低位入场的窗口期 。 其中，Frankston 区内的 Karingal 板块已被多位买方代理机构列为“重点关注区域”，因其 配套成熟、交通便捷 ，备受市场青睐。Karingal 的表现也从侧面印证了整个 Frankston 区的广泛潜力——优质学校、便捷的高速公路（EastLink 和 Mornington Peninsula Freeway）、以及大型购物中心（如 Karingal Hub、Bayside Centre）都是吸引买家和租客的重要因素。 基础建设与增长动力：多项重大项目推动区域升级 Frankston 已完成多个基础设施升级项目，并仍有更多规划在推进中。Frankston 火车站区域近年来完成了重建升级， 提升了通勤安全性和便利性 ，目前从 Frankston 搭乘列车前往墨尔本市区仅需一小时左右。 长期规划中还包括 将市郊铁路延伸至 Mornington Peninsula 的计划 ，一旦实现，将进一步巩固 Frankston 作为南部交通枢纽的地位。道路方面，这里是 Peninsula Link 高速的终点，并连接 EastLink，开车前往墨尔本东部郊区或市区都十分便利。 最值得关注的开发项目是耗资 11亿澳元的 Frankston 医院重建工程 ，这是墨尔本东南地区迄今为止最大的医疗基础设施投资，预计于 2025年底竣工 。该项目将新增一座12层医疗大楼、数百张床位、先进的外科与产科设施等。扩建后的医院不仅将显著提升本地医疗服务水平，还将在施工期间与后期运营中提供大量就业岗位。 此类标志性项目将 显著提升 Frankston 在全市的形象和功能定位 ，吸引医疗行业从业者及相关服务机构进驻，进一步带动住房需求。同时，Frankston 市中心也被纳入市政改造规划，计划打造更宜步行、鼓励商业进驻的现代化生活区，推动城市面貌全面焕新。 11亿澳币用于 Frankston 医院翻新 兼具都市功能与滨海生活，长期增长前景稳健 Frankston 常被形容为“一座城中的城市”——拥有自己的商圈、海滩和公共机构，既可享受都市生活便利，又具备海湾区独特的生活方式优势。随着墨尔本城市整体扩张及本地持续建设，Frankston 有望双重受益。 滨海生活氛围、基础设施持续升级，以及相对市区更具吸引力的房价，使该区域具备强劲的 长期资本增值潜力 。对于2025年的投资者而言，当前市场价格较高点略有回落，正是 在高需求区域低位入场的有利时机 。 当前空置率仅约1.2%，意味着 租赁市场供需紧张 ，房产持有成本因持续租金收入而得以缓解。随着供应有限，租金亦具备上涨空间。 随着墨尔本人口持续外扩，像 Frankston 这样既能提供生活品质、又避开内城高价压力的郊区，将有望脱颖而出。对于寻求 稳健增长与宜居并重 的投资者而言，Frankston 在 2025 年仍是 墨尔本最佳投资郊区之一 。 2025年墨尔本房产市场总结：把握机会，布局增长型郊区 2025年的墨尔本房地产市场，为投资者描绘出一个充满潜力的前景，尤其是在上述介绍的 可负担型高增长郊区 中。Melton、Coolaroo、Werribee、Cranbourne、Sunshine West 和 Frankston，这些区域共同展现出“价值+增长潜力”的理想组合。 它们具备三大核心优势： 入市门槛远低于墨尔本内城区； 在空置率紧张支撑下提供稳健租金回报； 拥有人口增长、基础设施投入或地理优势等推动未来升值的核心动力。 根据投资目标进行布局 1. 收益与增值并重 这些郊区能够在 提供稳定租金收入 的同时，也具备显著的资本增值潜力，是 打造可持续财富的理想载体 。投资者可选择高租金回报区域（如 Coolaroo 或 Werribee 的公寓）以获取现金流，或选择增长潜力更强的区域（如 Frankston）来布局未来升值， 也可组合配置以平衡投资组合 。 2. 把握基础设施的时间节点 墨尔本正经历一轮基础设施重大升级，如交通隧道、新医院、市郊铁路等。 在项目落地前入场，可望享受后续买家需求带来的红利 。例如 West Gate Tunnel、墨尔本机场铁路/Sunshine 枢纽升级、以及大型健康/教育设施项目，均预计将在2020年代中期前后完成。提前布局这些区域，可在项目完工后区域热度提升前获得价值提升空间。投资者应关注项目进度与政府公告，洞察下一个“爆发区”。 3. 重视基本面细节调研 即使是在这些优质郊区中，精明的投资者也应深入分析“微位置”因素，例如： 是否靠近学校、火车站或就业中心？ 是否有大量新开发项目可能涌入租赁市场？ 近期销售趋势是否活跃？ 在上述所有郊区中，供给总体被强劲需求消化，但 密切关注地方规划动态 是稳健投资的重要部分。 4. 以长远眼光看待投资周期 尽管2025年有望成为墨尔本市场的 复苏与增长之年 ，但房地产投资本质上仍是一场长期博弈。上述每个郊区的增长故事都是以 5至10年为周期规划 的，有的地区人口预计将翻倍，有的将迎来重大基建落地。 投资者应做好长期持有准备，以真正实现资本增值，同时享有中期内的租金回报。短期内的利率调整、经济变化在所难免，但这些区域的 战略基本面良好 ，具备穿越周期、实现增值的能力。 在2025年的投资布局中，这些被忽视但基础扎实的郊区，正是“价格洼地中的价值高地”。对于希望打造可持续投资组合、平衡现金流与资本增值的投资者来说，它们不仅值得关注，更值得把握。 2025年墨尔本可负担增长型郊区，为专业投资者提供丰沃土壤 在2025年，墨尔本的可负担型增长郊区为专业房地产投资者提供了极具潜力的投资沃土。通过聚焦于数据驱动的评估标准—— 价格可负担性、资本增值潜力、租金回报表现、基础设施建设与空置率 ——我们甄选出一批同时具备这些优势的郊区。 这些区域不仅已展现出 市场韧性与上升动能 ，而且有着明确的市场佐证（如 空置率普遍维持在1%左右、租赁需求持续上升 ），并在持续的基础设施改善与社区提升中不断增强其吸引力。 将这些郊区中的一个或多个纳入投资组合，意味着你可以 领先市场周期半步 ，在墨尔本下一轮房产上升周期启动之际把握住价值红利。当然，投资前仍应结合自身财务状况并咨询本地市场专业人士，但整体趋势非常明确： 2025年的墨尔本房产市场，如果选择得当，仍然大有可为 。 在策略上，聚焦于那些兼具“可负担性”与“增长动因”的区域，等于将投资方向锁定在墨尔本房产扩张的主航道上。 持续关注市场数据，紧跟新项目动态，你就有能力在这波机会中稳健前行，精准落子。 祝你在2025年的墨尔本房产市场投资顺利！ 📲 别忘了关注我们的 微信公众号 ，获取 最新房产资讯、郊区热点解读与幕后市场分析 。 Sources Craig Gibson, “10 Most Affordable Suburbs in Melbourne for Property Investment in 2025,”  OpenAgent – Market data and suburb insights (median prices, yields, vacancy rates) for Melbourne suburbs, updated April 15, 2025    Hotspotting Price Predictor Index  via Realestate.com.au  News – Melbourne’s market outlook for 2025, noting 63% of suburbs on upward trend and affordable “battler” suburbs tipped for growth (Terry Ryder commentary),  May 3, 2025   Quantum Buyers Agents, “Affordable Suburbs Melbourne 2025 for First-Time Investors,”  Apr 23, 2025 – CoreLogic data on outer suburb price growth (2023–2025) and list of top affordable picks (including Melton, Werribee, Cranbourne), with median prices and yields    Victoria’s Big Build – Sunshine Superhub (Melbourne Airport Rail)  – Project overview stating Sunshine upgrades enabling airport rail and future Melton line electrification (infrastructure boost for western suburbs)    Transurban, West Gate Tunnel Project (Melbourne)  – Key benefits of the new tunnel (opening 2025) including up to 20 min reduced travel time from the western suburbs, improving connectivity for areas like Werribee and Melton   Peninsula Health, Frankston Hospital Redevelopment  – Details on the $1.1B upgrade (completion 2025) adding capacity and services, the largest health investment in Melbourne’s south-east, bolstering Frankston’s infrastructure    免责声明 本文所提供的信息仅用于一般性参考，并不构成任何形式的财务、法律或投资建议。尽管我们已尽最大努力确保文中数据（包括房价、租金回报率及基础设施信息）的准确性与可靠性，但不对其完整性或时效性作出任何保证。 房地产市场状况、政府政策及基础设施建设进度均可能发生变化，并对投资结果产生影响。强烈建议读者在作出任何投资决定前，进行独立调研，并咨询持牌金融顾问、房地产专业人士或法律专家的意见。 Core Elite Real Estate 及本文作者对于因使用或依赖本文信息而直接或间接造成的任何损失或损害，不承担任何法律责任 。

对于首次购房者来说，购房不仅是人生中的一大步，更是一项重要的财务决策。幸运的是，澳大利亚各级政府推出了多种购房补助和优惠政策，旨在减轻首次购房者的经济压力。以下为详细介绍： 澳洲首次购房补助政策 澳洲首次购房补助政策 1. 首次置业者补助金（First Home Owner Grant, FHOG） 各州和领地提供一次性补助金，用于购买新建住宅。以下是维多利亚州的相关政策： • 补助金额 ：购买新建住宅可获得 10,000澳元  补助，乡村地区购房补助高达 20,000澳元 。 • 房产价值上限 ：75万澳元。 • 申请条件 ： • 申请人年满18岁； • 申请人及其配偶或伴侣从未拥有过澳洲房产； • 购房后需作为主要住所至少居住12个月。 来源：【1】【2】 澳洲首次购房补助政策 2. 印花税减免（Stamp Duty Concessions） 印花税是购房者需要承担的重要费用之一，但首次购房者可享受全额或部分豁免： • 全额豁免 ：房产价值不超过 60万澳元 。 • 部分减免 ：房产价值介于 60万至75万澳元  之间。 • 申请条件 ：仅适用于澳大利亚公民或永久居民，并且购房者需自住。 来源：【1】【2】 澳洲首次购房补助政策 3. 首次置业贷款担保计划（First Home Loan Deposit Scheme, FHLDS） • 政策亮点 ：允许购房者仅支付 5%的首付款 ，而无需额外支付贷款机构保险费（LMI）。 • 申请条件 ： • 年收入不超过12.5万澳元（单身）或20万澳元（家庭）； • 必须为首次购房者。 来源：【3】【4】 澳洲首次购房补助政策 4. 首次置业超级储蓄计划（First Home Super Saver Scheme, FHSSS） • 优势 ：通过超级账户储蓄首付款，可享受税收优惠。 • 申请条件 ： • 必须年满18岁； • 计划购房必须用于自住。 来源：【5】 当前市场动态 根据最新市场数据，住房负担能力成为首次购房者的一大挑战，尤其是在新南威尔士州和维多利亚州。尽管如此，政府的支持政策和乡村地区相对较低的房价，为首次购房者提供了更多选择。 来源：【6】【7】 首次购房者应充分利用上述政策，同时密切关注市场动态和政府发布的最新优惠措施。选择一个可靠的地产中介，也能帮助您快速了解符合条件的房产，并高效完成购房流程。 Sources: 1. Victorian Government - First Home Owner Grant 2. Victorian Government - Stamp Duty Concessions 3. Australian Government - First Home Loan Deposit Scheme 4. PropTrack Housing Affordability Report 5. First Home Super Saver Scheme 6. Latest Housing Market News 7. Herald Sun Real Estate 免责声明 本文仅提供一般信息，不构成财务、法律或投资建议。文中提及的数据和趋势基于当前信息，可能会发生变化。请咨询专业人士或参考权威来源（如CoreLogic或澳大利亚统计局等等）以获取具体建议。Core Elite Real Estate 对根据本文内容所做的任何决策不承担责任。

墨尔本以其文化多样性、生机勃勃的社区和高宜居性闻名。然而，与其他大城市一样，某些城区面临较高的犯罪率。然而，这些地方依然深受居民欢迎，因为它们独特的吸引力和生活方式优势。本文将探讨2024年墨尔本犯罪率最高的五个城区，分析这些地区的房产市场和租赁市场，并为希望在这些地区买房或租房的人提供实用建议。 Melbourne Crime rate 1. 2024年犯罪率最高的五个城区 1. 墨尔本市中心（Melbourne CBD） 墨尔本的核心区域犯罪率最高。常见案件包括盗窃、袭击和公共秩序案件。高人口密度、繁忙的夜生活和大量游客是主要原因。 2. 科林伍德（Collingwood, 邮编3066） 科林伍德是一个时尚的城区，但其每千名居民的入室盗窃率为12次，居于全市前列。文化的多样性和活力使其犯罪率较高。 3. 南墨尔本（South Melbourne, 邮编3205） 南墨尔本的商业、住宅和工业区混杂，其每千名居民的入室盗窃率为10.5次。 4. 普拉汉与温莎（Prahran and Windsor, 邮编3181） 这两个相邻的城区每千名居民的入室盗窃率为10次。其活跃的娱乐氛围是犯罪率较高的主要因素。 5. 菲茨罗伊（Fitzroy, 邮编3065） 菲茨罗伊以其艺术文化和咖啡馆闻名，但其入室盗窃率同样达到每千名居民10次。 Crime rate 2. 为什么这些地方犯罪率高？为什么人们依然喜欢它们？ 这些城区的犯罪率普遍较高，主要原因包括高人口密度、活跃的夜生活以及大量的商业活动。这些因素为盗窃、公共秩序案件等犯罪行为提供了更多的机会。此外，社会经济多样性和吸引大量人群的娱乐场所也进一步增加了犯罪可能性。 尽管存在这些挑战，这些城区仍然是墨尔本最受欢迎的居住地之一。它们拥有便利的交通、丰富的文化设施和独特的生活方式。每个城区都以其独特的魅力和强大的社区联系感吸引着居民。此外，不断进行的城市开发和升级改善了基础设施和公共服务，使这些地区的吸引力持续增长。 3. 这些城区的房产市场 墨尔本市中心（Melbourne CBD） • 中位房价： 约60万澳元（两居室公寓）。 • 市场动态： 以高层公寓为主，受到国际学生和投资者的青睐。 • 购买原因： 靠近工作和学习中心，且租金回报率较高。 科林伍德（Collingwood） • 中位房价： 约130万澳元（独立屋）。 • 趋势： 仓库改建和时尚公寓吸引年轻买家。 • 购买原因： 文化多样性和持续的城市更新为长期增值提供可能。 南墨尔本（South Melbourne） • 中位房价： 约160万澳元（独立屋）。 • 市场动态： 历史建筑和新开发项目为不同买家提供选择。 • 购买原因： 其历史魅力和靠近CBD及海滩的地理位置极具吸引力。 普拉汉与温莎（Prahran and Windsor） • 中位房价： 约140万澳元（独立屋）。 • 市场动态： 精品公寓和维多利亚时代的住宅占主导地位。 • 购买原因： 这些城区提供潮流的生活方式和强烈的社区氛围。 菲茨罗伊（Fitzroy） • 中位房价： 约150万澳元（独立屋）。 • 市场动态： 历史悠久的联排别墅和现代公寓需求旺盛。 • 购买原因： 其独特的文化氛围和靠近市中心的位置使其备受欢迎。 4. 这些城区的租赁市场 墨尔本市中心（Melbourne CBD） • 中位租金： 每周600澳元（两居室公寓）。 • 租客特点： 学生、专业人士和短期工作者。 • 租赁优势： 靠近工作和教育机构。 科林伍德（Collingwood） • 中位租金： 每周650澳元（两居室独立屋）。 • 租客特点： 年轻专业人士和创意从业者。 • 租赁优势： 文化多样性和时尚的生活方式。 南墨尔本（South Melbourne） • 中位租金： 每周700澳元（两居室物业）。 • 租客特点： 家庭和专业人士。 • 租赁优势： 靠近学校、市场和公共交通。 普拉汉与温莎（Prahran and Windsor） • 中位租金： 每周650澳元（两居室物业）。 • 租客特点： 千禧一代和年轻夫妇。 • 租赁优势： 活跃的夜生活和精品购物。 菲茨罗伊（Fitzroy） • 中位租金： 每周680澳元（两居室独立屋）。 • 租客特点： 艺术家和都市居民。 • 租赁优势： 独特的社区氛围以及顶级咖啡馆和画廊。 Melbourne City & Southbank 5. 在这些犯罪率较高的城区买房或租房的建议 对于买家： 1. 评估长期潜力： 许多高犯罪率区域正在经历城市更新，未来房产价值可能提升。 2. 优先考虑安全性： 选择配备现代安全设施的物业，如门禁系统和报警装置。 3. 研究微观区域： 犯罪率在城区内可能差异很大，与当地房产中介沟通，选择较安全的街区。 对于租客： 1. 关注安全性： 寻找配备可靠锁具、对讲系统和充足照明的物业。 2. 了解犯罪类型： 了解所在区域的犯罪种类，例如，盗窃风险可能低于暴力犯罪风险。 3. 了解社区： 与当地居民交流，感受社区的真实氛围。 虽然这些城区的犯罪率较高，但它们的文化丰富性、便利的地理位置和独特的生活方式让人们对其青睐有加。通过适当的研究和预防措施，您可以在这些城区享受到生活和投资的最佳优势。无论是艺术气息浓厚的菲茨罗伊还是充满历史魅力的南墨尔本，这些城区依然为寻求独特居住体验的人提供了无限可能。 参考文献 1. 犯罪率和区域数据 • 维多利亚州犯罪统计局 • Tekplex Solutions: 墨尔本最安全与最危险的城区 • Canstar: 房屋盗窃热点 2. 房产市场信息 • Domain房产市场洞察 • CoreLogic房产数据 • Realestate.com .au社区洞察 3. 租赁市场信息 • SQM Research租赁市场洞察 • Realestate.com .au租赁市场数据 4. 本地社区和生活方式信息 • 墨尔本市政府官网 • 维多利亚州旅游局：墨尔本城区指南 免责声明 本文仅提供一般信息，不构成财务、法律或投资建议。文中提及的数据和趋势基于当前信息，可能会发生变化。请咨询专业人士或参考权威来源（如CoreLogic或澳大利亚统计局等等）以获取具体建议。Core Elite Real Estate 对根据本文内容所做的任何决策不承担责任。

在维多利亚州，无论是投资物业还是自住房（主要居所，PPR），资本利得税（CGT）都是房地产交易中必须考虑的重要因素。了解CGT如何适用于不同类型的物业，可以帮助您有效管理财务并减少税务负担。本指南将详细介绍CGT的关键点、豁免政策、折扣以及投资物业与自住房之间的差异。 什么是资本利得税（CGT）？ 资本利得税是对出售资本资产（例如房地产、股票或其他投资）所获得利润的税收。这些资产必须是在1985年9月20日之后获得的。CGT并不是单独的税种，而是纳入您的所得税之中。当您出售物业时，将触发CGT事件，您需要通过以下公式计算资本利得或损失： 资本利得/损失 = 销售价格（资本收益） - 成本基数（购买价格及相关费用） Australian Taxation Office (ATO): Capital Gains Tax Overview 维州CGT的关键特性 1. 征税事件 CGT适用于资产的处置，包括出售、赠予或转让所有权。如果资本收益高于成本基数，则为资本利得；如果低于成本基数，则为资本损失。 2. 豁免政策 以下资产可以免征CGT： • 自住房（PPR）：  如果符合澳大利亚税务局（ATO）的主要居所标准，您的自住房通常可以免除CGT。 • 个人使用资产：  例如船只或家具，但前提是购入价格低于10,000澳元。 • CGT生效前资产：  即1985年9月20日之前获得的资产。 3. CGT折扣 个人和退休基金可以享受CGT折扣： • 个人：  如果资产持有超过12个月，可以享受50%的CGT折扣。 • 退休基金：  可享受33.33%的折扣。 calculating-your-cgt-discount-method-1024x683 投资物业与自住房CGT的比较 1. 税收豁免 • 自住房（PPR）：  如果符合主要居所的标准，您的自住房可完全豁免CGT。 • 投资物业：  不享受豁免，出售时的全部资本利得需缴税。 2. 部分豁免 • 对于 自住房 ，如果曾用于出租或商业用途，可根据使用时间比例获得部分豁免。此外，“六年规则”允许您在搬离后将自住房出租长达六年，仍可享受CGT豁免。 • 投资物业 只有在之前被用作自住房时，才能享受部分豁免。 3. 成本基数调整 • 自住房：  除非曾用于出租或商业用途，否则无需调整成本基数。 • 投资物业：  可通过包括购买成本、印花税、法律费用和改进费用来调整成本基数，从而降低应税资本利得。 4. CGT折扣 • 自住房无需折扣，因为其通常免征CGT。 • 持有超过12个月的投资物业可享受50%的CGT折扣。 5. 记录保存要求 • 自住房：  除非曾出租，否则记录保存需求较少。 • 投资物业：  需要保留详细的购买记录、改进费用、租金收入、支出和折旧记录。 6. 对应纳税收入的影响 • 自住房：  出售收益不计入应纳税收入。 • 投资物业：  资本利得需计入应纳税收入，并按个人边际税率缴税。 维州的额外税务考虑 虽然CGT由联邦政府管理，但在维州的房地产交易中还涉及以下地方税务： • 印花税（Stamp Duty）：  大多数物业购买时需要缴纳，金额取决于物业价值。 • 土地税（Land Tax）：  对维州土地拥有者征收的年度税务，但自住房通常免征。 这些地方税务应与CGT一并考虑，以全面评估物业交易的财务影响。 如何最大化CGT优惠？ 以下策略可以帮助您减少税务负担并优化CGT优惠： 1. 持有资产超过12个月：  这样可以享受50%的CGT折扣（适用于投资物业）。 2. 合理规划自住房用途：  如果需要出租自住房，可利用“六年规则”。 3. 保存详细记录：  对于投资物业，完整的支出和改进记录有助于减少应税资本利得。 4. 咨询专业人士：  寻求税务顾问或会计师的建议，以确保符合税务法规并优化财务规划。 Victorian-Land-Tax 了解维州的CGT规则对于物业拥有者来说至关重要。尽管自住房通常可以豁免CGT，但投资物业需缴税并提供折扣和部分豁免机会。通过保持信息透明并寻求专业建议，您可以优化税务义务并制定合理的财务决策。无论是出售自住房还是投资物业，充分理解CGT的运作原理将为您的财务规划带来更多信心。 如需更多有关房产税务的深度解析或量身定制的建议，请联系专业的税务顾问。 免责声明 本文内容旨在提供一般性信息，仅供参考，不构成税务、法律或财务建议。在处理资本利得税（CGT）或其他税务相关事项时，建议您咨询专业的税务顾问、会计师或律师，以根据您的具体情况获得准确且个性化的建议。虽然本文中的信息力求准确，但可能因法律法规的变化而有所不同。作者及发布方对因使用本文信息而导致的任何损失或后果不承担责任。 参考资料 1. 澳大利亚税务局（ATO）：资本利得税概览 ATO - Capital Gains Tax 2. ATO：计算CGT ATO - Calculating Capital Gains Tax 3. Herald Sun：关于潜在的房产税变动 “Catastrophic” tax changes could be the final straw for investors 4. The Australian：关于税务改革的讨论 GST, Tax on Super, and Negative Gearing Debates

作为一名资深房地产经纪人，我深知印花税（又称 土地转让税 ）对购房预算和规划的重要性。本文为您提供最新的维州印花税政策解析，包括印花税的计算方式、豁免与优惠政策以及2024年的最新改革。 什么是印花税？ 印花税是维多利亚州政府对房产交易（包括购买和所有权转让）征收的一项税费。税额基于房产的 应税价值 （即房产的购置价格或市场价值，取其较高者）。 维州印花税 维州印花税如何计算？ 维州采用 累进税率 制度，房产价值越高，税率越高。以下是目前适用的印花税税率： 应税价值范围 应付印花税 $0 – $25,000 应税价值的 1.4% $25,001 – $130,000 $350 + 超过 $25,000 部分的 2.4% $130,001 – $960,000 $2,870 + 超过 $130,000 部分的 6% $960,001 – $2,000,000 应税价值的 5.5% 超过 $2,000,000 $110,000 + 超过 $2,000,000 部分的 6.5% 2024年政策更新 1. 商业和工业物业的新税制 自 2024年7月1日 起，商业和工业物业将从一次性缴纳印花税转变为 年度土地税 ： • 税率为未开发土地价值的 1% 。 • 在为期10年的过渡期内，买家可以选择： • 一次性支付印花税，或 • 通过政府提供的贷款分10年支付（含利息）。 2. 期房购买优惠 维州政府为期房购买者推出了 临时优惠 政策： • 适用范围：  对于在 2024年10月21日至2025年10月21日 之间签订的合同，买家可以将合同签订后产生的建筑成本从应税价值中扣除，从而降低应付印花税。 • 适用房产：  包括期房公寓、联排别墅和单元房。 详情了解请阅读 《 维多利亚州临时期房印花税优惠：买家与开发商的重大利好》 印花税豁免与优惠政策 维州提供多项豁免和优惠政策，帮助购房者减少印花税负担： 1. 首次购房者优惠 • 全额豁免：  适用于价值不超过$600,000的房产。 • 部分优惠：  适用于价值在$600,001至$750,000之间的房产，税费按比例减少。 • 买家需在房产中居住至少12个月。 2. 主要居所（PPR）优惠 • 适用于价值不超过$550,000的房产，且买家计划将其用作主要居所。 3. 养老金领取者优惠 • 合资格的养老金领取者可享受针对价值不超过**$750,000**的房产的全额豁免或部分优惠。 4. 外国买家附加税 • 外国买家需额外支付8%的附加税。 详情了解请阅读 《 澳洲购房补助政策详解》 印花税的支付时限 印花税需在 结算后30天内 支付，逾期可能会产生罚款和利息。 如何估算印花税？ 维州税务办公室（SRO）提供在线印花税计算器，帮助买家根据房产具体信息估算应缴税额。 访问印花税计算器 常见问题解答（Q&A） Q1: 我是首次购房者，如何判断是否符合印花税豁免资格？ • 答：如果您购买的房产价值不超过**$600,000**，且计划将其作为主要居所，您可以享受印花税全额豁免。如果房产价值在**$600,001至$750,000**之间，您可能获得部分优惠，但需要在房产中居住至少12个月。 Q2: 什么是期房优惠？适用于哪些类型的房产？ • 答：期房优惠允许买家将合同签订后产生的建筑成本从应税价值中扣除，适用于期房公寓、联排别墅和单元房。这一优惠政策目前适用于2024年10月21日至2025年10月21日之间签订的合同。 Q3: 如果我在房产交割后延迟支付印花税，会有什么后果？ • 答：印花税必须在交割后30天内支付。如果延迟支付，可能会产生罚款和利息，增加您的购房成本。 Q4: 外国买家是否可以申请印花税豁免或优惠？ • 答：外国买家通常不符合维州印花税豁免或优惠政策，并需额外支付8%的附加税。 管理印花税的实用建议 1. 了解您的资格：  研究适用的豁免与优惠政策，特别是首套房买家和期房购买者。 2. 提前规划：  将印花税纳入购房预算，避免结算时的资金压力。 3. 及时更新信息：  印花税政策和税率可能发生变化，请随时关注政府官方网站的更新。 4. 咨询专业人士：  聘请过户师或律师帮助您了解印花税义务，并确保充分利用可用优惠。 印花税是维州购房时的一项重要成本，但通过合理规划和利用豁免与优惠政策，可以显著降低其影响。无论您是首次购房者、投资者还是期房买家，了解最新的印花税政策将帮助您在房产市场中更好地决策。 如需针对您的购房需求量身定制的专业建议，请随时联系我。作为一名经验丰富的房地产经纪人，我将全力协助您实现购房目标，同时合理规划财务支出。 免责声明：  本文内容仅供参考，不构成财务、法律或税务建议。建议您根据个人情况咨询专业人士。 参考资料 1. 维州税务办公室（SRO）：土地转让（印花税）税率 维州税务办公室 - 印花税税率 2. 维州税务办公室（SRO）：印花税计算器 维州税务办公室 - 印花税计算器 3. Grant Thornton - 维州印花税改革 Grant Thornton - 维州印花税改革 4. Herald Sun - 关于维州印花税政策的更新 “维州富人如何利用印花税减免购买高端房产”

自 2025年1月1日起 ，澳大利亚的**非居民资本利得税预扣（FRCGW）**政策将迎来重大变化。这些新规旨在加强对非居民出售澳大利亚房产时的资本利得税（CGT）征收合规性。作为一名专业博客作者，我为您整理了这些新规的核心变化、对买卖双方的影响，以及应对建议，帮助您从容应对政策调整。 Withhold Tax 预扣税新规有哪些变化？ 澳大利亚税务局（ATO）正在实施以下关键变化： 1. 预扣税率上调 • 预扣税率从当前的 12.5%提升至15% ，适用于房产的出售价格。 2. 取消房产价值门槛 • 目前，仅适用于价值超过$750,000的房产交易的预扣要求将取消。从2025年起，无论房产价值多少，所有房产交易都需遵守此预扣规定。 谁将受到影响？ 1. 卖家 • 澳大利亚居民卖家 澳大利亚居民必须在 交割前或交割当天 向买家提供由ATO签发的有效 清税证明（Clearance Certificate） 。如果未能提供此证明，买家需依法从出售金额中预扣15%并上缴ATO。 影响： • 卖家需要提前申请清税证明，可能增加行政负担。 • 如果未及时提交证明，可能影响资金周转或导致不必要的预扣。 • 非居民卖家 非居民卖家通常需要缴纳预扣税。如果15%的税率高于实际税负，他们可申请**变更通知（Variation Notice）**以调整预扣金额。 影响： • 随着税率提高，非居民卖家需承担更高的税务负担。 • 在申请变更或退款期间，可能延迟收到销售款项。 2. 买家 • 买家需要承担确保预扣税正确执行的责任，包括： • 核实卖家的居住身份。 • 如果卖家未提供清税证明，需从出售金额中预扣15%。 • 将预扣金额及时上缴ATO。 影响： • 买家需要更多的行政管理，并承担一定的合规风险。 • 如果未正确执行预扣规定，可能面临罚款。 Australian Government Taxation Office 阅读了解 《 维州资本利得税（CGT）详解：投资物业与自住房的区别》 新规的影响 • 对卖家： 澳大利亚居民卖家需提前规划，确保在交割前获得清税证明。否则，可能导致预扣税的错误适用，影响资金流动。 • 对买家： 买家需尽早核实卖家身份，确保交易过程中符合预扣规定，避免面临法律风险。 如何应对预扣税新规？ 卖家建议 1. 提前申请清税证明 尽早向ATO申请清税证明，确保在交割前获得批准。清税证明有效期为12个月，可用于同一房产的多次交易。 2. 明确自己的身份 如果您是非居民卖家，应咨询税务顾问，评估您的税务责任，并考虑申请变更通知以减少预扣金额。 3. 寻求专业帮助 聘请熟悉预扣税新规的过户师或律师，协助完成必要的文件和流程。 买家建议 1. 核实卖家身份 在交易早期阶段要求卖家提供清税证明，避免在交割时出现不必要的延误。 2. 确保预扣款及时上缴 买家需负责在交割后将预扣金额及时上缴ATO，避免因延误导致罚款。 3. 咨询专业人士 如果对卖家的居住身份或预扣要求有疑问，可寻求房地产或法律专业人士的帮助，确保符合法规。 2025年起实施的非居民资本利得税预扣新规将对房产交易产生广泛影响。尽管新规旨在增强税务合规性，但买卖双方的义务也随之增加。通过提前准备和充分了解规则，您可以确保交易顺利进行，避免不必要的麻烦。 如果您对这些变化感到不确定，或需要更多针对性建议，咨询专业的税务顾问或法律人士是明智之举。无论是买家还是卖家，及时规划和寻求帮助将帮助您从容应对政策变化，避免额外的时间和财务成本。 免责声明：  本文仅提供一般性信息，不构成税务、法律或财务建议。建议您根据个人情况咨询专业人士，以确保符合最新政策要求。 参考资料 1. 澳大利亚税务局（ATO）：买卖房产的预扣税新规 ATO - 非居民资本利得税预扣政策 2. 澳大利亚政府 - 资本利得预扣税 非居民资本利得预扣概览 3. Legal Vision - 预扣税政策变化解读 Legal Vision - 非居民资本利得预扣税

通过拍卖购买房产是一种常见的方式。然而，对于首次参与拍卖的买家来说，过程可能显得复杂甚至有些压力。作为一名经验丰富的房地产经纪人，我将为您详细介绍拍卖的术语、流程，以及买家在拍卖中的权利和责任，帮助您轻松应对首次拍卖。 拍卖常用术语 在参加拍卖之前，您需要了解以下常见术语： 1. 拍卖师（Auctioneer）： 主持拍卖的专业人士，负责接受出价并宣布房产售出。 2. 底价（Reserve Price）： 卖方愿意接受的最低价格，通常在拍卖过程中不会公布。 3. 卖方竞价（Vendor Bid）： 拍卖师代表卖方提出的竞价，以刺激竞拍。此类竞价必须清楚地宣布。 4. 进入市场（On the Market）： 当出价达到或超过底价时，拍卖师会宣布房产“进入市场”，此时房产将售予最高出价者。 5. 流拍（Passed In）： 如果竞价未达到底价，房产流拍，通常最高出价者有优先与卖方协商的权利。 6. 落槌（Fall of the Hammer）： 拍卖师敲下木槌的那一刻，标志着房产售出。 7. 竞拍号牌（Bidder’s Card）： 竞拍人注册后获得的编号卡，用于在拍卖中标识自己的出价。 8. 按现状出售（As-Is Sale）： 房产按当前状况出售，卖方不提供任何保证或维修承诺。 房产拍卖流程 1. 房产检查 拍卖前参加房产开放日，全面检查房产。维州的拍卖房产通常按“现状”出售，因此需要提前确认房屋状况。 2. 注册 在拍卖当天，竞拍人需注册并提供有效身份证明。注册后，您会获得一个竞拍号牌，用于拍卖过程中出价。 3. 拍卖规则及房产介绍 拍卖师会首先说明拍卖规则，简要介绍房产信息，并确认所有法律相关细节。 4. 竞价过程 • 拍卖师将宣布起拍价，通常由买家或卖方竞价（Vendor Bid）开始。 • 随后，拍卖师会逐步接受更高的出价，管理竞价增幅并鼓励竞争。 5. 达到底价及“进入市场” 当出价达到或超过底价时，拍卖师会宣布房产“进入市场”，此时房产将售予最高出价者。 6. 落槌成交 竞价结束后，拍卖师宣布“成交”，最高出价者需立即签署购房合同并支付定金（通常为成交价的10%）。 7. 流拍情况 如果竞价未达到底价，房产流拍。通常情况下，最高出价者有优先与卖方协商的权利。 买家的权利与责任 买家的权利： 1. 获取信息的权利： 您有权在拍卖前获取房产的合同和拍卖规则。 2. 公平竞价的权利： 拍卖必须公开透明，不得存在虚假竞价（如“假竞价”）。 3. 优先协商权： 若房产流拍，最高出价者通常拥有优先与卖方协商的机会。 买家的责任： 1. 注册义务： 未注册将无法参与竞拍。 2. 资金准备： 确保拍卖后立即支付定金，并具备贷款预批准。 3. 了解“现状”销售： 拍卖房产按现状出售，竞拍前需确认房产状况及法律责任。 首次买家拍卖实用建议 拍卖前： 1. 仔细检查房产： 参加开放日或安排专业检查，确认房产状况。 2. 审查合同： 请律师或过户师审查合同，确保条款清晰无误。 3. 设定预算： 确定您的最高出价，并在拍卖过程中严格遵守。 4. 获得贷款预批准： 确保您的借款能力已获确认，以便快速完成交易。 拍卖中： 1. 保持冷静： 避免因紧张或竞争而出价过高。 2. 战略性出价： 决定是否提前出价以建立竞争优势，或在后期观察后出手。 3. 注意增幅： 根据竞价增幅判断是否调整出价策略。 拍卖后： 1. 准备签署合同： 成功竞拍后，立即签署购房合同并支付定金。 2. 协商机会： 若房产流拍，利用您的最高出价者身份，与卖方协商达成交易。 常见错误避免 1. 未注册： 未注册将无法参与竞拍。 2. 超出预算： 在拍卖竞争中切勿超过您的预算上限。 3. 跳过法律审查： 未审查合同可能导致后续法律问题。 4. 低估附加费用： 记得将印花税、法律费用和装修成本纳入预算。 在维多利亚州参加房产拍卖是一种刺激又高效的购房方式，但准备至关重要。通过了解术语、流程以及您的权利与责任，您可以更从容地参与拍卖，并提高成功率。 如果您计划参加拍卖或有任何疑问，请随时与我联系。我将为您提供专业指导，帮助您找到理想的房产。 免责声明：  本文仅供参考，不构成法律或财务建议。请根据个人情况咨询专业人士，以确保做出明智的决策。 参考资料 1. 维多利亚消费者事务局：房产拍卖规则 Consumer Affairs VIC - Auction Rules 2. 昆士兰政府：如何参加房产拍卖 QLD Government - Auction Guide 3. 新南威尔士州公平交易局：拍卖购房指南 NSW Fair Trading - Auction Guide 4. OpenAgent：首次买家拍卖攻略 OpenAgent - Auction Tips 5. Home Loan Experts：如何在拍卖中竞价 Home Loan Experts - Auction Guide

2024年的墨尔本房地产市场呈现出明显的两极分化。一些城区房价大幅上涨，而另一些则面临价格下滑。以下是涨幅10个最大城区和跌幅最严重的5大城区。 Capital Gain Top 10 suburbs 十大涨幅最大城区 1. Tyabb（泰亚布） • 涨幅：  +26.3% • 中位房价：  96万澳元 位于莫宁顿半岛的Tyabb因其生活方式和实惠的价格吸引了众多家庭和远程工作者。 2. Middle Park（中区公园） • 涨幅：  +18.5% • 中位房价：  285万澳元 靠近CBD的地理位置和临海的魅力使Middle Park深受富裕买家青睐。 3. Hawthorn East（霍桑东） • 涨幅：  +18.5% • 中位房价：  263万澳元 霍桑东因其优质教育资源和家庭友好设施持续受欢迎。 4. Ivanhoe（艾文霍） • 涨幅：  +18.5% • 中位房价：  170万澳元 艾文霍融合了历史魅力和现代便利，吸引了大量家庭。 5. Oak Park（橡树林） • 涨幅：  +17.9% • 中位房价：  112万澳元 橡树林以其价格适中和交通便利深受首次购房者青睐。 6. North Warrandyte（北沃兰戴特） • 涨幅：  +16.1% • 中位房价：  145.7万澳元 北沃兰戴特的风景如画和半乡村宁静生活环境提高了其吸引力。 7. Hawthorn（霍桑） • 涨幅：  +16.0% • 中位房价：  306.6万澳元 霍桑凭借其活跃的城区氛围和优质教育资源吸引了家庭和专业人士。 8. Bittern（比滕） • 涨幅：  +14.6% • 中位房价：  109.8万澳元 比滕因靠近Tyabb和价格实惠而发展迅速。 9. Keilor（基洛） • 涨幅：  +13.6% • 中位房价：  117万澳元 基洛的郊区魅力和便捷的交通枢纽使其成为受欢迎的选择。 10. Wandin North（万丁北） • 涨幅：  +13.4% • 中位房价：  93万澳元 亚拉河谷的自然美景吸引了许多热爱自然的购房者。 Capital Loss 5大跌幅最严重城区 1. Toorak（图拉克） • 跌幅：  -21.0% • 中位房价：  481.9万澳元 图拉克的高端住宅市场因借贷成本上升而需求下降。 2. South Yarra（南亚拉） • 跌幅：  -20.7% • 中位房价：  持续下降 南亚拉公寓过剩严重影响了市场。 3. Riddells Creek（里德尔溪） • 跌幅：  -17.3% 半乡村地区需求减弱导致价格下降。 4. Elwood（艾尔伍德） • 跌幅：  -15.0%（大约） 城市中心物业需求减少。 5. Docklands（码头区） • 跌幅：  持续下降 高层公寓供应过剩使价格持续走低。 分析与启示 • 成功的秘诀：  价格实惠、生活方式吸引力以及基础设施升级的城区在2024年表现强劲。 • 挑战的根源：  高端市场和过度供应的内城区在借贷成本上升和买家需求变化的影响下表现不佳。 墨尔本2024年的房地产市场凸显了理解区域市场动态的重要性。无论是买房、卖房还是投资，关注长期价值和市场趋势将有助于更明智的决策。 免责声明 本文基于截至2024年的公开数据，仅供参考。任何投资决策应咨询专业建议。 参考文献 1. Herald Sun（先驱太阳报） “墨尔本2024年表现最差的住宅市场揭晓” 2. News.com.au （澳洲新闻） “2024年墨尔本表现最好的房产区域” 3. REIV（维多利亚州房地产协会） “维州表现最强劲的城区” 4. Domain（房地产门户网站） “2024年墨尔本值得关注的城区” 5. Best Property Agent（最佳房产代理） “2024年墨尔本房价下跌最严重的城区分析” 6. Sydney Today（今日悉尼） “莫宁顿半岛房产涨幅分析” 7. Articles by Soho（Soho房产） “墨尔本房价下跌的城区”

老房子以其独特的魅力、历史感和宽敞的布局深受买家青睐。然而，在欣赏其美丽细节的同时，购买老房子可能伴随着隐藏的成本。这些费用常常超出预算，成为购房者需要提前了解的重要事项。以下是详细解析老房子的隐藏成本以及应对策略。 1. 能源效率不足 高额能源账单 • 老房子通常缺乏现代化的隔热材料、双层玻璃窗和节能供暖系统，导致能源开支比新房高出 25%–50% 。 • 随着能源价格的上涨，未升级的老房子会给业主带来更高的日常运营成本。 改造费用 要提升老房子的能源效率可能需要投入较大成本。常见改造包括： • 添加隔热层： 4,000–10,000澳元 • 安装双层玻璃窗：每窗 500–1,200澳元 • 更换供暖和空调系统： 5,000–15,000澳元 Older Property with lower energy rating brings up the energy bills 2. 结构维修与维护 老化的地基 • 超过50年的老房子可能面临地基下沉、裂缝或腐蚀问题。修复地基的费用可能高达 10,000–50,000澳元 。 屋顶更换 • 老旧的屋顶可能需要更换，新屋顶的费用通常在 10,000–20,000澳元  之间。 管道与电路 • 建于现代建筑规范之前的房子可能存在老化管道（如镀锌管）或过时电路。重新布线可能需要 5,000–15,000澳元 ，更换管道的费用则高达 10,000–20,000澳元 。 3. 石棉和铅污染风险 石棉 • 在1980年代之前建造的房子中，石棉材料十分常见。如果被扰动，石棉可能会对健康造成威胁。清除石棉的费用在 3,000–10,000澳元  不等。 铅基涂料 • 1970年代之前建造的房子可能含有铅基涂料，需要专业处理，清除费用约为 4,000–12,000澳元 。 Houses built before 1980s have potential problems like asbestos hazard 4. 潜在的水损问题 屋顶漏水和排水问题 • 老旧的屋顶、堵塞的排水系统可能导致水损问题。修复水损的费用在 5,000–20,000澳元  之间。 霉菌和霉变 • 水损可能导致霉菌滋生，治理霉菌需要专业清理，费用约为 2,000–6,000澳元 。 5. 虫害问题 老房子的缝隙和木质结构常常吸引白蚁、老鼠或其他虫害。虫害检测和治理十分必要： • 白蚁损害修复费用： 3,000–10,000澳元 • 虫害处理费用： 1,000–2,500澳元 6. 更高的保险费用 保险公司通常认为老房子更容易出现水损、电路火灾或结构性问题，因此保费可能更高。遗产保护性质的房子还需要特殊保险，年保费可能比现代房子高出 20%–30% 。 Aging roofs, potential water damage to the older homes 7. 改造限制 对于受遗产保护的房子，翻新和扩建通常需要获得地方政府的审批。这些要求可能限制房主对房子的现代化改造，同时增加改造成本 30%–50% 。 8. 缺乏现代化设施 狭小的厨房和浴室 • 老房子的厨房和浴室设计可能不符合现代家庭需求。翻新费用通常为： • 厨房： 15,000–50,000澳元 • 浴室： 10,000–30,000澳元 有限的储物空间 • 老房子常缺乏现代化的嵌入式储物设施，增加储物方案可能需要额外支出数千澳元。 9. 园林和排水问题 老房子可能面临过时的园林设计或不完善的排水系统，容易导致院子积水或地基问题。解决这些问题的费用在 5,000–15,000澳元 。 Outdated landscaping or aging drainage systems causing problems like yard flooding or foundation issues 10. 时间与精力的投入 除了金钱上的花费，老房子还需要更多时间和精力： • 维护频率远高于现代房子。 • 自行维修可能因复杂问题而需要额外的专业帮助。 如何为老房子的隐藏成本做好准备？ 1. 进行全面检查 聘请专业检查人员评估房屋结构、电路、管道以及潜在的石棉或霉菌问题。 2. 预算维修费用 • 专家建议每年预留房屋购买价格的 1%–2%  用于维护和维修，同时为重大升级留出额外预算。 3. 检查改造限制 • 确认房子是否受遗产或分区限制影响，了解改造的限制条件及额外成本。 4. 进行预购能源审计 • 通过能源审计评估房子的能源效率，了解潜在的改造费用。 老房子的魅力 尽管老房子有隐藏成本，但它们也有无法替代的优点： • 独特的魅力和特色 ：高天花板、实木地板和精美装饰常是现代房子无法复制的。 • 黄金地段 ：老房子通常位于成熟社区，靠近便利设施并拥有更大的土地面积。 • 投资潜力 ：通过精心翻新，老房子能带来长期的市场价值增长。 购买老房子可以是一次充满魅力的旅程，但了解隐藏的成本至关重要。通过合理的预算和规划，业主可以享受老房子的独特魅力，同时将其打造成安全、舒适和高效的现代居所。 免责声明 本文基于公开数据，仅供参考，不构成财务或法律建议。建议读者在进行房产购买或改造决策前咨询专业人士，以确保信息的准确性和决策的合理性。 参考文献 1. CoreLogic 2024年12月报告 分析了老房子隐藏成本和市场趋势。 2. Domain房地产门户 “老房产改造成本解析” 3. 国家建筑法规（NCC） 现代住宅和能源效率要求。 4. Herald Sun（先驱太阳报） “遗产保护住宅的隐藏成本”

在经历了近两年的强劲增长后，澳大利亚房地产市场进入了调整阶段。根据 CoreLogic 2025年1月《房价指数报告》  的数据显示，全国房价出现小幅下降，各首府城市和区域市场表现各异。本文将深入探讨这些趋势的成因，并展望2025年的市场前景，为买家和投资者提供实用建议。 Index results as at 31 December 2024 from Corelogic 全国房价趋势 2024年12月，澳大利亚全国房价下降了 -0.1% ，这是近两年来首次出现的下跌。这标志着从2023年2月至2024年10月的增长期正式结束，而这一阶段主要受到高利率和购房负担压力的影响。 • 全年表现 ：尽管12月有所下降，2024年全国房价仍上涨了 4.9% ，中位房价平均增加了38,000澳元。 • 需求变化 ：高价房市场仅增长了 1.5% ，而低价房市场增长了 9.8% ，反映出买家更加关注可负担性。 Change in dwelling values over key time periods from Corelogic 首府城市市场表现 各首府城市的表现存在显著差异，有些市场增长放缓，有些则维持强劲表现： • 阿德莱德 ：2024年第四季度房价上涨了 2.1% ，成为表现最强的首府城市。超低的广告房源库存（比五年平均值低34%）推动了这一增长。 • 珀斯 ：房价上涨了 1.9% ，主要受益于高需求和相对较低的房价。 • 悉尼 ：12月房价下降了 0.6% ，原因是房价高企和市场库存增加。 • 墨尔本 ：下降了 0.7% ，显示出在高房价背景下吸引买家的挑战仍在持续。 区域市场的强劲表现 区域市场继续跑赢多数首府城市，2024年房价年增长率达到 6.0% 。主要趋势包括： • 增长领先者 ：西澳地区（+16.1%）、南澳地区（+12.5%）和昆士兰地区（+10.5%）表现优异。 • 下滑市场 ：维多利亚区域（-2.7%）和北领地（-4.7%）例外，显示出区域市场表现的多样性。 影响市场的关键因素 1. 利率影响 ：借贷成本上升抑制了购房需求，特别是在高价市场。储备银行未来可能的降息将为市场提供一定的缓解。 2. 可负担性压力 ：高房价和通胀压力推动买家转向价格较低的房源。 3. 供需动态 ：尽管一些城市的房源库存有所增加，但整体住房供应仍然紧张，尤其是在高需求区域。 Annual change in rents from Corelogic 租赁市场趋势 租赁市场的增长开始放缓： • 租金增长 ：12月租金增长仅为 0.1% ，这是多年快速增长后的趋稳信号。 • 租金收益率 ：全国平均租金收益率保持在 3.69% ，但不同区域和房产类型之间存在差异。 2025年的市场展望 分析人士预测，2025年的市场将更加平衡，具体表现取决于以下因素： • 可能的降息 ：如果储备银行降低利率，借贷能力将增加，从而推动需求回升。 • 建筑成本 ：高昂的建筑成本和供应链问题仍是新房供应的主要障碍。 • 移民趋势 ：创纪录的移民水平预计将持续支持城市和区域市场的住房需求。 买家和投资者建议 1. 关注可负担性 ：低价房市场在当前的购房负担压力下提供了更好的机会。 2. 监测区域增长 ：许多区域市场表现优于首府城市，增长潜力强劲。 3. 长期规划 ：面对短期波动，采用长期投资视角是实现收益最大化的关键。 在经历了长时间的增长后，澳大利亚房地产市场正逐步迈向更稳定的阶段。尽管存在购房负担和利率压力等挑战，但在区域市场和低价位细分市场仍存在许多机会。买家和投资者应密切关注市场趋势，制定具有战略性的购房和投资计划。 参考文献 1. CoreLogic 2025年1月房价指数报告 2. CoreLogic 房产市场洞察 3. 澳大利亚房地产市场分析 - Property Update 4. 区域与城市趋势 - The New Daily 免责声明 本文为信息性内容，仅供参考，不构成财务、法律或房地产建议。虽然我们努力确保信息的准确性，但市场条件可能会发生变化。建议读者在做出任何与房地产相关的决策前，咨询持牌专业人士，并通过官方渠道核实相关信息。