🏠 2026年维州租赁法律更新
- 2月27日
- 讀畢需時 4 分鐘
墨尔本投资房东必须了解的重要法规变化
近年来，维州租赁法规在
Residential Tenancies Act 1997
框架下持续改革。
整体趋势非常明确：
加强租客保护
提高房东合规责任
严格执行程序要求
提升VCAT审查标准
如果您在墨尔本拥有投资物业，2026年必须特别关注以下法规重点，否则可能面临
Victorian Civil and Administrative Tribunal（VCAT） 诉讼风险及罚款。
一、租金上涨规定（Rent Increase Rules）
根据最新法规：
每12个月只能上涨一次租金
必须提前90天书面通知 （原为60天）
通知中必须明确说明涨租计算方式
计算方式可以包括：
市场租金对比
CPI指数
同类物业参考案例
若未清楚说明涨幅依据，租客有权向VCAT申请审核。
⚠️ 实务风险：
很多房东只写“根据市场调整”，这是不合规的。
二、取消“无理由驱逐”
维州已全面取消“无理由搬离通知”。
房东必须提供合法理由，例如：
租金拖欠
物业出售
业主自住
重大翻修
租客严重违约
重点：出售理由的6个月限制
若因“出售物业”发出搬离通知，根据第91ZZH条款：
通常6个月内不得重新出租。
否则可能构成违法。
这是当前维州房东最容易踩雷的法规之一。
三、出售带租约物业的规定
若在租期内出售物业，必须：
提前14天通知租客出售
看房需提前48小时通知
每周最多两次看房
不同租约类型的影响：
周期租约：
买家可发出90天搬离通知 （原为60天）
固定租约：
必须履行至租约结束
程序不规范，通知可能被判无效。
四、最低出租标准（Minimum Standards）
所有出租物业必须符合最低标准，包括：
客厅必须有固定供暖设备
厨房必须有可正常使用的炉灶
门窗必须安全可锁
每两年电气安全检查
每两年燃气安全检查
每年烟雾报警器检查
若不达标：
租客可申请紧急维修
可向VCAT申请强制修缮
在某些情况下可终止租约
老公寓及Studio类型物业风险较高。
五、紧急维修 $2,500 规则
若房东未及时处理紧急维修：
租客可自行安排维修（最高$2,500）
房东必须在7天内报销
紧急维修包括：
燃气泄漏
电路故障
供水中断
严重漏水
供暖系统故障
作为房东或物业管理公司，必须第一时间响应。
六、禁止租赁竞价与超额预付租金（2026年重点合规变化）
除了90天通知期的新规外，维州租赁市场还有两项非常重要的改革，直接影响出租流程。
这些规定同样基于
的修订内容。
1️⃣ 禁止“租赁竞价”（Rental Bidding Ban）
房东或中介：
不得邀请租客出价高于广告租金
不得暗示“可以加价竞争”
不得接受高于广告租金的主动报价
这意味着：
广告上的租金必须是实际可接受的最高租金
不得使用 “offers above” 或类似表达
租赁申请不能通过加价方式竞争
该规定旨在防止租赁市场出现“竞标式加租”现象，确保租赁过程公平透明。
2️⃣ 禁止收取超额预付租金
对于一般住宅租赁（每周租金 ≤ $900）：
只能收取最多 一个月租金作为预付租金
不能要求或接受多月租金以“锁定房源”
若租客主动提出预付多月租金以提高成功率：
👉 中介和房东同样不能接受
这一点非常关键。
除非物业每周租金超过 $900，否则收取超过一个月租金可能构成违规。
为什么这一条非常重要？
在市场竞争激烈时期：
有租客会主动提出加价
有租客会主动提出多付几个月租金
但根据现行法规：
即便是租客主动提出，房东或中介接受，也可能构成违法。
这是很多投资房东和新中介最容易忽略的合规风险之一。
2026年维州租赁合规核心变化总结
目前维州租赁市场的监管重点包括：
90天通知期
6个月重新出租限制
最低出租标准强制执行
紧急维修 $2,500 规则
禁止租赁竞价
禁止超额预付租金
在当前环境下，出租物业的合规管理已成为风险控制的核心。
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租金评估与涨租策略
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免责声明
本文内容基于
Residential Tenancies Act 1997
及公开法规资料整理，仅供一般信息参考，不构成法律意见。具体情况可能因个案不同而有所差异，建议在采取行动前咨询专业律师或持牌房地产顾问。
