华人的最爱！墨尔本十大重点公立中学学区！
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墨尔本最顶尖的公立中学学区因其卓越的学术成绩而备受家庭追捧。以下是十大全州顶尖学区的详细分析，涵盖了各校的VCE表现、学区划分、房产价格、租金回报率以及最新的市场趋势。所有数据更新至2025年中期。
1. Balwyn High School 学区（Balwyn North）
学术表现：
Balwyn High School（宝活高中）长期位列维州最佳公立学校之一。在2024年VCE考试中，该校的中位数成绩为32，约14.7%的科目得分超过40分，稳居维州公校前十。出色的学术声誉让Balwyn High 成为家长争相入驻的学区。
学区范围：
该校的学区覆盖大部分Balwyn North（邮编3104）及其邻近区域。该校区的划定非常严格，仅部分Balwyn主城区也在其中。根据REIV（维州房地产协会）2018年数据显示，位于学区内的房产比学区外高出约8万澳元。近年来，由于竞争激烈，不少购房者已开始关注周边如Camberwell High的备选学区。
房产价格：
Balwyn North 是墨尔本传统富人区之一。2025年5月前12个月，该区独立屋的中位数价格为222.3万澳元，尽管较去年下跌约6.4%，但整体仍维持高位。联排别墅/公寓的中位数为82.4万澳元（同比下降约23.7%），反映出高端公寓市场略显疲软。不过，由于学区需求持续旺盛，长期房价依旧坚挺。
租金及回报率：
一套典型的四居室独立屋每周租金约为850澳元，对应的毛租金回报率约为2.0%。由于买家普遍支付土地溢价，因此回报率相对较低。联排/公寓回报率较高，约在4–5%之间。值得注意的是，许多家庭即便买不起，也会选择租住在学区内，支撑了租赁市场的稳定需求。Balwyn North的平均独立屋回报约为2.1%，单位约为4.6%。
市场趋势与需求：
该校区买家需求依旧强劲，但更加注重性价比。在2022年价格高点后，2023–2024年市场整体略有回落（因利率上升），但2024年末已有回暖迹象。目前在学区内挂牌的房产平均市场周期为66天。长期来看，学区房被视为可替代私立教育支出的投资，因此该区域未来需求依旧坚实。Balwyn High的持续高水准及其现代化教学设施（部分由国际学生资金支持）使其成为墨尔本最具吸引力的公立学区之一。
2. Glen Waverley Secondary College 学区（Glen Waverley）
学术表现：
Glen Waverley Secondary College（格兰韦弗利中学）连续多年位列维州非选拔制公立学校前列。在2024年VCE中，该校的中位成绩为33分，位居公立学校第8，14.1%的成绩超过40分。其优异的学术成绩与浓厚的竞争氛围吸引了大量学业目标明确的家庭。
学区范围：
GWSC的学区范围相对较小，仅覆盖Glen Waverley（3150）约1–2公里范围。周边被Mount Waverley SC（西）、Highvale SC（东）、Brentwood SC（南）所环绕。入学地址审核极其严格，致使学区内房产竞争尤为激烈。所谓“黄金三角”区域内的房产比学区外类似房产高出50–70万澳元；联排/公寓房也普遍高出20–30万澳元。据本地买家中介称，该学区市场极其火爆，学区房一上市便被“疯抢”。
房产价格：
即使在整体市场降温的背景下，Glen Waverley的房价依然坚挺。2025年中独立屋中位数为165万澳元（同比略跌0.9%）；联排/单位中位数为86万澳元，同比增长高达12.9%，说明更多家庭选择以公寓/联排的形式“入学区”。该区许多公寓为近年高规格建成，因此性价比较高，成为进入该学区的“入门票”。
租金及回报率：
一套标准独立屋的租金约为750澳元/周，对应的毛回报率约为2.4%。学区内适合家庭的出租房源稀缺，维持了租金水平。公寓/单位租金大约为480–550澳元/周，回报率可达3.5–4%。很多无法买入的家庭会选择租住在学区内，租赁需求极强，租金收益稳定。
市场趋势与需求：
该学区买家需求旺盛且持续不断。学区房平均成交周期为51天，较去年缩短26%。独立屋拍卖清盘率维持在70%左右。尽管市场挂牌量下降，GWSC学区内房产却逆势坚挺。2025年初，Domain报告指出，该区域“供应极低、买家热情积压”，价格未来可能面临上行压力。越来越多家庭选择牺牲住房面积或搬迁地区，只为进入GWSC。可以说，GWSC凭借稳固声誉与有限学区范围，仍是“永远的热卖品”，预计未来买家竞争将持续激烈。
3. McKinnon Secondary College 学区（McKinnon / Bentleigh）
学术表现：
McKinnon Secondary College（麦金农中学）长期以来是维州最强的开放入学制公立中学之一。过去十年间，学校始终稳定位列非选拔类政府学校前三名。在2024年VCE考试中，McKinnon的中位数成绩为33分，约17.7%的学生成绩超过40分，成绩堪比部分精英选拔制学校。该校也因其卓越的音乐项目和全面发展的教育理念而广受认可。
学区范围：
McKinnon学区覆盖McKinnon、Ormond、Bentleigh和Bentleigh East（邮编3204）部分区域。随着需求增加，学校于2022年增设了第二校区来扩大学区容量。即便如此，学区内房源依然紧张，竞争激烈。2019年数据显示，McKinnon学区内独立屋的中位价为154.8万澳元，比距学校1公里外的房产贵约15.75万澳元，为全墨尔本最高学区溢价之一。如今这个价差甚至可能进一步扩大。本地中介称，“每个家庭都想买进McKinnon学区”，有买家甚至愿意为同类土地多付50万澳元以确保孩子入学。由于需求过高，学区边界也逐年收紧，曾被纳入学区的小街区后来被排除在外。距离学校越近，房价越高。
房产价格：
McKinnon位于墨尔本内南区。2025年中期，独立屋中位数价格约为173万澳元，较去年下降约8.6%，此前曾经历数年快速上涨。即使有所回调，学区房仍明显高于周边非学区（如Bentleigh East部分）的房价。联排和公寓中位数约为76万澳元（同比下降约4.4%），反映出前期涨幅后的自然回落。许多原始独立屋如今被翻建为高端住宅或精品联排，整体价格支撑较强。即使在价格下跌期间，学区内房产价值仍比学区外高10%以上，并被普遍认为具备长期升值潜力。
租金与投资回报：
该区独立屋租金约为850–900澳元/周，中位数为895澳元/周，对应年毛回报率约2.6–2.7%，比多数高端区域稍高，说明租赁需求稳健。McKinnon租赁市场的需求逐年增强，部分家庭买不起房但仍希望通过租房入学。中介反馈，该区空置率低，租金持续上涨，投资者关注度上升。公寓租金约为500–600澳元/周，回报率在3.5–4%之间。对于房东来说，由于租户需求主要来自教育导向家庭，即使购入成本较高，该区仍具吸引力。
市场趋势与买家需求：
McKinnon学区房市呈现长期高需求与供应短缺的特点。2024–25年，该区独立屋挂牌数量减少（同比下降约12%），原因在于许多屋主不愿出售珍贵的学区物业。即便市场整体趋缓，只要有房源上市，基本都会引发激烈竞争。买家“倾其所有”也要买进该区，通常出价远高于底价。即使在利率高企的市场压力下，该区拍卖成交率仍维持在66%左右，表现稳健。一个新趋势是高端房源的市场周期变长（平均约119天），反映部分卖家定价偏高。但较平价房源（如老屋或小型单位）仍快速成交。新校区的开放使更多房产被纳入学区范围，也带动了价值上升。未来，随着基础设施进一步升级以及学术表现维持领先，McKinnon将继续作为墨尔本资本增值最稳定的学区之一，购房和租赁需求皆强。
4. Box Hill High School 学区（Box Hill / Blackburn South）
学术表现：
Box Hill High School（博士山高中）是另一所排名前列的非选拔制公立中学。2024年VCE考试中，该校中位数成绩为32分，约11.8%的学生成绩在40分以上。学校拥有历史悠久的加速学习项目（Accelerated Learning Program），主要针对资优学生，近年来VCE成绩一直维持在32–34之间，学术实力雄厚，深受家长青睐。
学区范围：
该校学区位于墨尔本东部，包括Box Hill、Box Hill South 和 Blackburn South（邮编3128和3130）的部分区域。学区范围相对紧凑，主要集中在学校周边1公里范围内，以Canterbury Rd以北、Middleborough Rd以西为主。对学区房的需求非常强劲。早在2018年，学区内房产比1公里外类似房产平均溢价8.575万澳元，如今随着学校声誉持续走高，这一差距可能更大。由于需求强劲，该区形成“持有紧俏”的格局，许多家庭在孩子年幼时就买入并长期居住，导致二手房供给稀缺，进一步推高价格。值得注意的是，尽管Box Hill中心有大量新公寓开发项目，但许多高层建筑位于学区之外，因此学区内的独栋住宅尤其稀缺且珍贵。
房产价格：
Box Hill High学区内房价较高，但近期略有回落。目前独立屋中位数为约131万澳元，较去年下降约9.5%，反映出此前几年市场过热后的自然回调。即使如此，学区内房价仍明显高于不在任何优质学区的周边区域。联排/单位中位数约为57.6万澳元，同比微涨1.1%。由于近年来Box Hill中心区出现大量新公寓，供应过剩导致单位市场价格趋缓。单位平均销售周期为161天，远长于独立屋（60天），显示出供需失衡。不过，位于学区内的现代联排别墅（多在Blackburn South的分地项目中）仍被视为较实惠的入门选择。
租金与投资回报：
独立屋每周租金约为620–650澳元（中位数约为630澳元），对应年毛回报率约2.5%。新公寓单位的租金大约为420–480澳元/周，回报率在3.5–4%之间。整体来看，Box Hill的回报率略高于内城区：过去几年数据显示，该区独立屋回报率为2.2%，单位高达4.6%。这得益于房价相对合理及租户基础广泛（交通枢纽+教育核心）。在Box Hill High的带动下，家庭型租赁需求尤为旺盛；不过单位供应过剩一定程度上抑制了租金上涨空间。整体而言，该区仍具备稳定投资潜力。
市场趋势与买家需求：
Box Hill目前正经历快速城市化（基础设施升级、大型医院改扩建、高层住宅开发等），但其学区房市场依旧稳定坚挺。2024–25年，该学区独立屋挂牌数量下降约20%，说明供应减少。已挂牌的房产平均成交周期为60天，较去年缩短18%，即便在市场整体偏软的背景下，买家依然积极。买家结构以华裔澳洲家庭为主（为该区域主要人口），也有不少外区家庭愿意搬迁以就读该校。中介普遍认为，学区内房产价格明显高于周边，拍卖现场常有竞争激烈的竞价。当前市场中唯一较弱部分为公寓市场（主要影响投资者）。但就独立屋而言，Box Hill High学区具有极强抗风险能力，即便市场下行也能保持领先。未来，Box Hill High持续的学术声誉叠加区域都市中心发展定位，将持续推动该学区房产价格中长期稳步上涨。
5. East Doncaster Secondary College 学区（Doncaster East）
学术表现：
East Doncaster Secondary College（东唐卡斯特中学）是墨尔本东北部表现最突出的男女混合制学校之一。在2024年VCE考试中，学校的中位数成绩为32分，约12.9%的学生得分超过40分，排名维州公立中学第11。EDSC以数学和科学类科目成绩优异著称，历年来一直稳居维州非选拔制中学前列，因此在Manningham市政府区域内被广泛认为是最受欢迎的公立中学之一。
学区范围：
EDSC的学区涵盖大部分Doncaster East（邮编3109）及部分Doncaster区域。西侧边界大致与Doncaster Secondary College的学区接壤，一般以主干道分隔，EDSC的覆盖范围主要在Ruffey Lake公园以东，并涵盖多个主要购物商圈周边区域。由于入学需求高涨，该学区执行非常严格的地址审查。有当地中介甚至透露，有家长为获得学区资格，在一居室公寓“沙发客”暂住，只为挂名入户。这类极端案例反映出家长对该学区的重视程度。即便在近期市场调整期间，EDSC学区房的需求依然坚挺，众多中介指出，许多客户“为了进学区不惜牺牲生活质量”。此外，该学区因有良好的学术氛围与活跃的华人社区，吸引了大量海外背景的购房者。
房产价格：
Doncaster East的房价整体表现稳健。独立屋中位数价格约为156万澳元，过去一年基本持平（0%增长），在整体市场波动中仍能维稳，反映出学区的支撑作用。单位/联排别墅中位数约为67.5万澳元，同比下降约9.6%，主要受老旧单位需求减少与新建联排供应增加影响。Doncaster East普遍拥有700平方米以上的大地块家庭住宅，推倒重建豪宅项目频繁，使得价格中位数高于Manningham市平均水平。EDSC学区内的房产比Donvale、Warrandyte等周边非学区区域要高出不少。部分区域甚至实现了年增长7.8%，在全墨尔本名列前茅。
租金与投资回报：
该区域内四房独立屋的租金约为750澳元/周，年毛租金回报率约为2.5%。由于以自住买家为主，出租房源较少；不过随着学区热度上升，投资者关注度也在增加，因租赁需求稳定、房源周转快。三房联排别墅租金在550–600澳元/周之间。单位回报率在3.5–4%区间。虽然高自住率抑制了租金回报率的整体提升，但近年短期租赁需求增加（如有家庭租房过渡以确保孩子入学），推高了学区房租金。东唐卡斯特空置率长期处于低位，利率上升背景下也吸引更多家庭选择先租后买。
市场趋势与买家需求：
2024年EDSC学区整体市场表现良好。独立屋平均销售周期约为51天，较去年加快约9%，显示出买家入市意愿增强。该区拍卖清空率约为64%，表明市场竞争适中。尽管成交量下降（同比下降约24%），但价格依然坚挺，反映出该学区具有较强抗风险性。市场新趋势是：越来越多来自市区的换房家庭希望通过搬入该区获得更大空间与优质教育资源，从而拉动高端房产价格。中介也指出，当前挂牌量偏低（2025年初新上市房源稀缺），进一步加剧买方竞争。随着墨尔本整体市场回暖，EDSC学区将因其教育质量、住房宽敞、临近高速等基本面稳健优势而受益。PRD首席经济学家近期称：“Doncaster East对注重教育的家庭而言，现在正处于难得的价格窗口期，但这个窗口不会持续太久。” 综上所述，EDSC学区买家需求稳定、房价稳固，预计随着市况改善，将重拾上升趋势。
6. Mount Waverley Secondary College 学区（Mount Waverley）
学术表现：
Mount Waverley Secondary College（蒙特韦弗利中学）是一所广受认可的男女混合公校，教学质量稳定。在2024年VCE考试中，该校的中位数成绩为31分，约7.4%的成绩超过40分，虽略低于顶尖梯队，但仍稳居维州前列。学校以VCE科学课程、加速学习项目见长，整体成绩近年来稳步上升，是墨尔本备受欢迎的中学之一。
学区范围：
该学区覆盖大部分Mount Waverley（邮编3149），以及Burwood与Burwood East部分区域，特别是靠近初中校区的“Essex Heights”一带。东侧与Glen Waverley SC接壤，许多街道一分为二，购房者必须仔细确认地址是否在校区范围。学区还邻近Ashwood HS（西北）和Brentwood SC（南）。整体学区范围较大。由于GWSC学区房越来越难入手，不少买家转而关注MWSC，这也提升了其市场热度。有数据显示，学区内独立屋比外区溢价约7.85万澳元（2018年数据）。考虑到该校热度持续上升，这一价差可能已进一步扩大。该区拍卖竞争激烈，不少家庭不惜租房也要待在学区内。
房产价格：
MWSC学区内的独立屋价格维持稳定。目前中位数为156万澳元（同比微跌0.4%），表明该区域在市场动荡中仍保持良好支撑。该区房屋类型丰富，包括50–70年代的老房及大量新建住宅。靠近学校的地块经常被重建或改建为联排豪宅，支撑了整体房价水平。联排/单位中位数约为94.7万澳元（同比下降0.3%），较周边Ashwood或Clayton更贵，但仍低于Glen Waverley（165万）。2025年初REIV数据显示，该区季度中位价约为160万澳元，季度跌幅为1.2%，反映出市场正在横盘调整。
租金与投资回报：
3–4房独立屋租金为700–750澳元/周（中位数约为720澳元/周），对应毛回报率约2.4%。该区租赁需求良好，除家庭外，也受到Monash大学教职工及学生青睐。空置率低。联排别墅租金约在600–680澳元/周之间，因售价较低，回报率略高（~3%）。随着利率上升，一些买家选择先租后买，增加了租赁需求。房东在2023–24年间普遍实现中等幅度的租金上涨。尽管整体回报率不算高，但长期资本增值预期使投资者依然看好该学区。
市场趋势与买家需求：
Mount Waverley房地产市场展现出韧性与效率。独立屋平均成交周期为约50天，较去年仅慢2%，显示出供需平衡。拍卖清空率维持在67–68%之间，接近全市平均水平。值得注意的是供应下降：独立屋成交量同比减少27%，反映出屋主惜售情绪浓厚。供给紧张叠加持续买家兴趣，保持了房价稳定。买家包括区内换房群体和重视教育资源的新移民。2022–23年仅出现轻微价格回调，且恢复速度较快。中介指出，装修良好的房产依旧吸引多方竞价，高端市场（如新建豪宅）表现亮眼，即便在利率高点时期，MWSC学区的家庭住宅仍以160–170万成交。随着2025年市场逐步复苏，MWSC学区将持续受益。总体而言，该区域房地产市场稳中有升，竞争温和但持久，受益于教育资源优质与供应有限两大因素。
7. University High School 学区（Parkville / North Melbourne）
学术表现：
University High School（大学高中，简称UHS）是一所历史悠久、成绩优异的公立学校。尽管部分设有资优选拔项目（Gifted Education Program），UHS主要仍服务于其本地学区学生。在2024年VCE考试中，UHS的中位数成绩为31分，约9%的成绩超过40分，在维州公立中学中排名第27。尽管略逊于东区几所强校，但UHS仍是墨尔本内城区表现最强的非选拔制学校之一。因靠近墨尔本大学，学校在科学领域尤为出色，课程也注重伦理、艺术等人文学科的广泛培养。
学区范围：
UHS学区覆盖Parkville（邮编3052）、North Melbourne（邮编3051）的大部分区域，以及Carlton的部分街区，服务于市中心北侧及西侧紧邻CBD的家庭。整体学区紧凑且城市化程度高。需要注意的是，墨尔本还有两所精英选拔制中学（Melbourne High & Mac.Robertson Girls），但UHS是北区最佳的开放入学制选择。该学区因邻近墨大和大型医院，一直被认为具有“学术光环”。REIV数据显示，2018年Parkville区（学区内）房产中位数为150万澳元，较学区外高出约6.75万。2023年Domain指出Carlton和Parkville的公寓市场是“进入墨尔本名校学区的性价比路径”之一（所指极可能为UHS）。Carlton区域40万澳元左右即可购入学区单位，也突显出通过公寓进入该学区的成本较低。本区住宅种类多样，从Parkville的维多利亚式排屋到North Melbourne的工人小屋及现代公寓，满足不同家庭对入学资格的需求。
房产价格：
UHS学区内房价高昂，体现出市中心区域的居住优势。Parkville的独立屋中位数为166万澳元（同比下跌约7.5%）；North Melbourne则约为121万澳元（同比反而上涨约4.6%），因后者多为小型住宅。整体来看，学区内房价在140–150万区间。Parkville因高端买家数量减少与挂牌量偏低，导致价格略有下行。单位价格相对更可负担：Parkville公寓中位数为53.8万澳元（上涨6.3%），North Melbourne为47万澳元（下降约9.6%）。该区尤其是North Melbourne和Carlton公寓供应量大，一定程度上抑制了单价上涨。不过，任何拥有维多利亚建筑风格的老屋在学区内都具备双重价值（建筑+入学资格），通常具有较高溢价。整体而言，该学区房价历来稳定上涨，尽管近两年涨势趋缓。Parkville仍被认为是全市最具声望的区域之一。
租金与投资回报：
作为市中心区，UHS学区拥有非常活跃的租赁市场。North Melbourne的三房排屋租金约为700–750澳元/周，Parkville大型住宅甚至可超800/周。Parkville租金中位数约为730澳元/周，对应毛租金回报率约2.3%。单位供应丰富，租金在400–600澳元之间（按面积而定），回报率可达4–5%。值得注意的是，UHS的租赁需求不仅来自家庭，也包括学生与年轻专业人士，使得租赁市场非常流动稳定。因此，房东在该区通常可保持较高出租率。虽然独立屋回报率不高（约2–3%），但许多投资者更看重其靠近CBD与墨大的“土地银行”属性。有些家庭若无力购房，会选择租住在学区内，以保障子女入学，这也推高了学区房的租金。综上，UHS学区租金需求长期稳定，拥有良好回报和升值潜力。
市场趋势与买家需求：
2024–25年，UHS学区房地产市场展现出强韧的复苏迹象。Parkville房屋的销售周期平均为62天，比去年加快34%（去年为94天），显示买方信心回升。North Melbourne房屋销售也表现活跃，翻新过的物业吸引多方竞价。Parkville拍卖清空率约为62%，North Melbourne更高。该区供应极少，仅28套独立屋在过去一年内成交。供不应求、学区价值恒久，使得房价未见大幅回调。买家结构既包括本地改善型买家，也吸引了希望子女就读UHS的海外买家。加上Arden地铁站等基础设施建设，提升了North Melbourne的发展潜力。唯一潜在风险为单位供应量大可能限制其资本增长空间，但独立屋和联排依旧受捧。总体而言，University High学区是墨尔本最稳健的市中心学区市场之一，在教育导向的推动下，预期将随着疫情后复苏持续上行。
8. Frankston High School 学区（Frankston South）
学术表现：
Frankston High School（FHS）是墨尔本外南区表现最优异的公立学校，亦被广泛认为是莫宁顿半岛首屈一指的非选拔制中学。2024年VCE成绩中，该校中位数为31分，约9.6%的成绩超过40分，位列维州第24名。FHS常年成绩稳定优异（多次中位数突破30），提供丰富的学术与体育课程，吸引了包括外区甚至东南区家庭的关注。该校为男女混校，学生成果优异，赢得“半岛第一公校”的美誉。
学区范围：
FHS学区覆盖Frankston South（邮编3199）及部分Frankston区域，尤其是Oliver’s Hill附近与Derinya小学对口范围内。大致覆盖Frankston南部及往东延伸至Mount Eliza（但不包括Mt Eliza Village）。FHS学区对房价的带动作用广为人知——房产广告中常见“位于Frankston High学区”字样。据中介称，来自全墨尔本的家长都在“竭尽全力”购入FHS学区房。REIV数据显示，FHS学区房屋比非学区同类房屋中位数高出12.84万澳元。另有中介直言：“只要是学区房，就加价10–15万。” 高需求让Frankston South从昔日郊区转型为家庭首选的高端区域，而未入学区的周边区域则显著便宜。FHS的学术优势也吸引了原本不考虑Frankston的买家，因其兼具海滨生活与优质公教资源。
房产价格：
FHS学区房近年价格强劲上涨。Frankston South独立屋中位数约为115万澳元，同比上涨9.4%，逆势走高，凸显出学区效应的支撑力。过去几年，该区正式进入“百万俱乐部”，主要归因于FHS带动。单位/联排中位数为71.3万澳元（同比下跌5.9%）。这一价格在墨尔本单位市场中属较高水平，因Frankston South多为大面积别墅式单位，适合家庭与退休买家。相比之下，Frankston其他地区的单位价格更低。值得注意的是，Frankston South的房价几乎是Frankston North（约60.3万）的两倍，清晰反映出FHS学区的附加值。此外，该区域绿树成荫、街区宽敞、邻近海滩，这些也为房产增值加分。
租金与投资回报：
该学区内房屋出租速度快，租金约为620–680澳元/周，三至四房房型中位数约为650澳元，毛租金回报率约为2.9%，在顶级学区中属较高水平。租赁需求极高，许多无力购房的家庭选择在学区内租住以确保入学资格。中介常有FHS学区租赁等待名单。单位与联排别墅租金约为480–550澳元/周，回报率达3.5–4%。Frankston South租赁市场供应紧张，自住率高达约83%，租盘数量有限。近年来，随着价格上涨，更多买家选择先租后买，进一步推高租金、降低空置率。总结来看，FHS学区回报合理、需求稳定、风险低，对投资者具备吸引力。
市场趋势与买家需求：
近几年FHS学区表现极为出色。即便2022年全市市场降温，该区价格依然坚挺甚至上升。过去一年，FHS学区房价增长显著（如前所述上涨9%），为全市表现最强区域之一。挂牌房源销售速度极快：不少房产一开盘即售出或提前售罄，平均市场周期为约54天，但热门房源通常更快成交。虽拍卖成交率受限于市场规模，但私人出售竞争激烈，往往收到多个超报价offer。中介指出，目前需求远远高于供应，有买家从Glen Waverley、Camberwell等区远道而来，仅为进入FHS。这类资金充足买家的流入，进一步推高了Frankston South房价。当前市场普遍认同：Frankston South正如Balwyn North之于东区，是半岛房市的“学区核心”。随着城区持续升级、基础建设完善（如高速公路与铁路直通CBD），FHS学区热度将延续。它结合了海滨生活方式、价格相对可负担、优质公教资源三大优势，是中长期需求稳定增长的重要支撑区。
9. Canterbury Girls’ Secondary College 学区（Canterbury / Camberwell）
学术表现：
Canterbury Girls’ Secondary College（CGSC）是墨尔本最顶尖的非选拔制女子中学之一，常年学术表现优异。2024年，CGSC的VCE中位数为32分，约11.7%的成绩超过40分，在维州公立中学中排名第13，表现媲美男女混校中的佼佼者。学校在人文学科和领导力发展方面也享有良好声誉，部分成绩甚至可比拟私校。作为墨尔本东区少数的政府女子中学（市区以外仅有Mac.Robertson可与之匹敌），它在学区价值中拥有独特地位。
学区范围：
CGSC学区涵盖墨尔本富人区——Canterbury（3126），以及Camberwell、Hawthorn East、Surrey Hills和Balwyn部分街区。大致位于Riversdale Rd以北、Canterbury Rd一带，与Camberwell High（男女混校）学区略有重叠。因CGSC为女子学校，家中有男孩的家庭往往转向Camberwell High，而女儿适龄的家庭则更青睐CGSC。虽然该校不像Balwyn High或McKinnon那样广泛被宣传，但其对特定买家（有女儿）具有高度吸引力。例如，2018年数据显示Camberwell High学区房产溢价高达28.9万澳元，而CGSC的地段与之相当、甚至在学术表现上更胜一筹，因此可以推测其房产价值溢价不亚于甚至高于Camberwell High。现实中，Canterbury房产广告常强调靠近CGSC及男校Camberwell Grammar。
房产价格：
CGSC学区位于墨尔本最昂贵的住宅市场之一。Canterbury独立屋中位数约为300万澳元（同比上涨3.4%）；Camberwell也在270–300万之间。即使是面积较小的房屋也往往超过200万。单位中位数为92万澳元（同比下跌9.7%），虽有回落但仍是墨尔本单位市场中最高之一，说明该区单位主要为高端联排别墅和精品公寓，而非大众型住宅。因买家本身财力雄厚，CGSC学区的入学价值虽然不如中产区显著，但越来越多买家转向公校替代私校，助推房价继续走高。此外，该区靠近私立名校、购物村和火车站等基础设施，使得房价受到多重利好支撑。
租金与投资回报：
因房价高昂，租金回报率偏低。典型Canterbury家庭住宅租金为1000–1200澳元/周（中位数约1100/周），对应回报率约1.9%。单位租金500–650/周，回报率约3–3.5%。租户中需要CGSC入学资格的相对较少（因性别限制及预算），但仍有部分家庭选择在此租房以便女儿入学，特别是上班地点在市区的家长。租赁市场稳定但并不紧张，出租周期略长。Canterbury业主自住率达80%，房源供应有限，回报率之低反映出该区投资更侧重资本增长。
市场趋势与买家需求：
2023–24年Canterbury房价逆势上涨3%，显示出高端市场恢复快速。房屋平均上市时间为81天，虽长于中低价区，但买家通常愿意等待理想物业。清盘率达63%（较去年提升10.8%），说明买家信心回归。随着Balwyn价格水涨船高，越来越多家庭开始关注Camberwell和Canterbury Girls，使得该区教育驱动型买家持续增加。2024年全区独立屋成交仅89套（同比下降22%），供应短缺预计将继续支撑价格上涨。总的来说，CGSC学区房是“蓝筹学区+高端生活”的完美结合，中长期具备稳定升值潜力。
10. Vermont Secondary College 学区（Vermont / Mitcham）
学术表现：
Vermont Secondary College（VSC）是墨尔本外东区表现最强的男女混合制中学之一。2024年，VCE中位数为32分，约9.8%的成绩超过40分，在维州政府中学中排名第17，甚至可与部分内城区强校媲美。VSC学风严谨、学习氛围支持性强，连续多年取得优异成绩，深受家长信赖。
学区范围：
VSC学区覆盖Vermont（邮编3133）以及Mitcham、Ringwood和Vermont South的部分街区，主要围绕Canterbury Rd与Mitcham Rd交汇区域展开。作为高分学区中入门门槛最低之一，Mitcham的独立屋中位价仅为115万，是墨尔本顶级学区中最可负担的选择之一。因此，VSC吸引了大量中产家庭，尤其是从内东区“迁移而来”寻求性价比者。学区边界明确，一街之隔的房价差异可达数万，被形容为“物超所值的学区”。
房产价格：
该区房价持续上涨但仍维持合理水平。Vermont独立屋中位数为125.1万澳元（同比上涨2.1%）；Vermont South更高，为145万，但其大部分属于Highvale SC学区。Mitcham的中位价约在115–120万之间，入门门槛相对友好。单位/联排价格为92.9万（同比下跌15.5%），虽跌但价格仍高，说明许多为“单位”的交易实际上是新建联排别墅。本区无高层公寓，单位供应结构以家庭型为主。过去5年间，该区多个街道房价上涨幅度达30–40%，VSC学区是其主要推动力。
租金与投资回报：
VSC学区内独立屋周租金约为600–650澳元（中位数约630），对应回报率约为2.6%，较内城区略高。租赁需求稳定，许多家庭选择租住以获得入学资格。联排租金500–550/周。随着2023–24年租房市场紧张，租金约上涨50/周。空置率低（Mitcham常年低于2%），使该区出租稳定性高、持有成本低。2022年一项报告显示，Vermont的出租成交速度在东区中名列前茅，原因正是家庭为入学短租需求旺盛。
市场趋势与买家需求：
该区买家活跃，房产平均销售周期为54天，虽较去年略慢（之前为39天），但整体热度依旧。去年Vermont房产成交仅112套（同比下滑9.7%），与全市普遍供应短缺趋势一致。Mitcham/Vermont开放日人流量大，买家结构以年轻家庭为主。该区即使在市场整体下行阶段仍保持小幅增长（如Vermont中位价上涨2%），表明其抗跌能力强。随着2025年市场回暖，VSC学区预计将继续强劲增长。中介普遍认为，该区是高分学区中的“价值洼地”，随着Balwyn/McKinnon等区价格高企，Vermont将成为下一个热门替代品。此外，Eastlink、高速铁路、Eastland升级等利好基础设施助力其房市长期增长。
🔍 前10大公校学区核心房产指标对比（截至2025年中）
学区（地区） | 独立屋中位价（年变动） | 单位/联排中位价（年变动） | 周租金（独立屋） | 毛租金回报率 |
Balwyn High（Balwyn North） | $2,225,000 (–6.4%) | $815,000 (–23.7%) | $850 | ~2.0% |
Glen Waverley SC（Glen Waverley） | $1,649,000 (–0.9%) | $860,000 (+12.9%) | $750 | ~2.4% |
McKinnon SC（McKinnon） | $1,730,000 (–8.6%) | $760,000 (–4.4%) | $895 | ~2.7% |
Box Hill High（Box Hill） | $1,310,000 (–9.5%) | $576,000 (+1.1%) | $630 | ~2.5% |
East Doncaster SC（Doncaster East） | $1,560,000 (0.0%) | $675,000 (–9.6%) | $750 | ~2.5% |
Mt Waverley SC（Mt Waverley） | $1,560,000 (–0.4%) | $947,000 (–0.3%) | $720 | ~2.4% |
University High（Parkville） | $1,661,000 (–7.5%) | $538,000 (+6.3%) | $730 | ~2.3% |
Frankston High（Frankston South） | $1,150,000 (+9.4%) | $713,000 (–5.9%) | $650 | ~2.9% |
Canterbury Girls（Canterbury） | $3,000,000 (+3.4%) | $920,000 (–9.7%) | $1,100 | ~1.9% |
Vermont SC（Vermont/Mitcham） | $1,251,000 (+2.1%) | $929,000 (–15.5%) | $630 | ~2.6% |
注：以上数据来源自Domain、REIV、Woodards等平台，截至2025年年中，租金及回报率为预估中位数值。
在墨尔本房地产市场中，优质公立中学学区已成为推动房价稳定增长的重要力量。无论是内城区如University High、Canterbury Girls，还是中产热门区如Vermont SC、Frankston High，教育质量与房地产价值之间的关联愈发明显。
随着买家日益重视子女教育，“学区房”概念已不限于私校周边，而是扩展到顶尖政府中学所在区域。数据显示，这些高排名学区内的房产不仅保值能力强，租赁需求也极为稳健，成为自住与投资兼具的理想选择。
展望未来，墨尔本优质学区的稀缺性、教育政策的稳定性，以及人口结构的持续转变，都将继续支撑这些区域的房地产市场表现。对买家而言，入主顶级学区，不仅是对子女未来的投资，更是对家庭资产安全增长的保障。
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参考资料
维多利亚教育厅（Department of Education Victoria）
公立中学排名与VCE成绩数据（2023–2024年）
官方学区边界查询：
Better Education Australia – VCE School Rankings
各中学2024年VCE中位分与40+成绩比例：
REIV（Real Estate Institute of Victoria） & Domain Suburb Profile
各区域2024–2025年中位房价、租金、市场涨跌幅等数据来源：
CoreLogic Property Market Trends
墨尔本各大区2023–2025年房产市场表现（季度报告）
仅提供摘要级引用，完整数据需订阅授权
realestate.com.au Insights
各学区房屋挂牌天数、买家竞争程度、房产类型数据
Woodards、Barry Plant、Ray White、Jellis Craig 等地产公司官网与学区报告
提供特定学区如Balwyn、Doncaster、Glen Waverley等区域的房市调研、买家行为趋势和投资分析
（数据综合自官网分析报告、市场快讯、新闻稿等）
ABC News / The Age / Herald Sun 房产与教育报道（2023–2025）
关于“学区房溢价”、买家租房入学策略、房价受教育资源影响等社会趋势报道
示例文章：《Melbourne school zones add six figures to house prices》
https://www.abc.net.au/news/2023-11-18/school-zones-property-price-impact
Australian Bureau of Statistics（ABS）人口统计与家庭结构数据
参考用于支持购房者画像、租房需求与社区构成趋势
