为什么维多利亚房地产市场在2025年受到投资者青睐
- kyle36034
- 3天前
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维多利亚州的房地产市场——尤其是墨尔本——正在迅速成为寻求长期资本增长、可负担性和高租金收益的投资者的首选之地。在2025年，经济利好、基础设施项目和政策激励的叠加效应，使维多利亚成为澳大利亚房地产投资中的佼佼者。投资者正在关注这个市场的韧性和未来潜力。
这一趋势背后的关键因素包括：
推动增长的经济和人口因素
维多利亚的基础设施和住房开发最新动态
政策激励（例如印花税减免、利率下调）
郊区趋势：需求旺盛或资本增长显著的区域
与澳大利亚其他主要城市的对比
如有可能，引用房产专家的见解或评论
以下，我们将详细分析每一个因素，并解释为什么2025年是投资维多利亚房地产市场的有利时机。
经济和人口增长推动需求
维多利亚强劲的人口增长和经济复苏是其房地产市场强劲表现的基本面。墨尔本是澳大利亚人口增长最快的首府城市，目前预计到2035年人口将达到约640万，年均增长率约为1.5%。这种持续的人口涌入——由疫情后恢复的海外移民和返澳学生推动——正在推动城市和区域中心的住房需求。
在像 Beveridge 这样的增长区（位于墨尔本以北），预计未来十年人口将增长16.2%，到2034年将超过45,000人。这样的趋势意味着购房需求持续强劲，房产价值稳步上升。
从经济角度看，维多利亚多元化的经济结构和强劲的就业市场为房地产投资提供了坚实基础。该州的产业涵盖金融、科技、教育和医疗等多个领域，使墨尔本保持着长期房地产投资热点城市的地位。房地产专家指出，“墨尔本充满活力的经济，加上全球领先的人口和GDP增长预测，是房地产需求的重要驱动因素”，因此投资者的信心仍然强劲。
随着疫情后的海外移民回流和强劲的就业市场支撑，墨尔本的租赁市场空置率处于历史低位——这是住房供应赶不上需求的明确信号。对投资者来说，这意味着租赁需求旺盛、租金回报稳定。
简而言之，更多人口 + 更多就业 = 更多住房需求。人口和经济增长正在扩大租户和买家的基础，为未来几年房地产价值增长创造了良好环境。
维多利亚的基础设施与住房开发更新
进一步增强吸引力的是，维多利亚正处于基础设施建设热潮中。州政府的“Big Build”项目正在实施超过1000亿澳元的交通基础设施项目——这是一轮前所未有的建设浪潮，正在重塑墨尔本及维州地区的交通连通性。
主要项目包括新的地铁隧道（含5个新地下车站）、West Gate Tunnel 高速连接、North East Link 高速公路、拆除110个平交道口，以及墨尔本机场铁路项目。此外，宏大的 Suburban Rail Loop（城市环线铁路）已开工，目标是首次连接外环城区。
这些项目正在改善交通、缩短通勤时间并打开新的住宅发展区域，从而提升相关区域的吸引力和土地价值。
对投资者而言，许多增长型郊区正直接受益于这些升级。例如，墨尔本北部的 Beveridge 计划建设未来的火车站，将改善其与市区的连通性。西北部的 Sunbury 则正在进行铁路和道路升级，作为整体交通网络改进的一部分。这些改善已经带动了开发热潮：如 Allam 的 Alkyra（位于 Beveridge）和 St Ronans（位于 Sunbury）等总体规划社区正在吸引买家抢先入场。
即将落成的火车站、高速公路和城市中心预示着未来强劲增长，新居民将倾向迁往交通更便利的区域。
维州政府还积极推动住房开发与基础设施协调并进。例如，在最新的州预算中，拨款2400万澳元，用于规划50个新的“火车/电车活跃区”中心——这些将成为围绕主要交通路线建设高密度住宅的枢纽。同时，还拨款1210万澳元，用于在墨尔本外环区（如 Clyde South 和 Derrimut Fields）规划启动13,200套新住房。这种交通与住房联动规划，预示着在交通便利区将有更多新住房供应，为投资者提供在新兴社区中获取现代化住房的机会。
总的来说，基础设施投资是价值增长的催化剂：短期内创造就业机会，长期提升周边房地产价值。抢先进入那些将新增火车站、公路或学校的区域的投资者，通常可享受随之而来的资本增长。正如一位业内人士所言：“Beveridge 等区域兼具可负担性和基础设施利好，是极具战略性的投资地。” 改善的道路与铁路不仅提升居民的出行便利，也拓展了城市范围，确保墨尔本不会因交通瓶颈限制发展，为投资者开辟了新的增长空间。
政策激励：印花税减免与利率宽松
2025年的投资者还受到友好政策环境的鼓舞，使得进军维州市场更具吸引力。最受关注的激励政策之一是维州政府推出的期房印花税减免政策。自2024年底起，维州对期房买家实施印花税减免政策——并在最近宣布将该政策延长至2026年10月。
在该政策下，凡在截止日前购买符合条件的期房公寓、联排别墅或单位的买家，均可享受大幅印花税减免，因可在计算应纳税金额时扣除合同签署后产生的所有建筑成本。
这意味着印花税按尚未施工部分的土地价值计算，而非竣工后总价，从而显著降低了税费。
例如，购买一套价值62万澳元的期房公寓，买家可节省约28,000澳元印花税。这项政策取消了价格上限和投资限制，适用于所有买家（包括投资者），目前已为平均买家节省约24,500澳元。
维州州长表示，该政策旨在解决住房负担问题，同时刺激新房建设，称其为“为新公寓和联排别墅削减印花税——以建造更多住房并降低购房成本”的组合政策。对投资者而言，这是一次用更低前期投入获取期房资产、提升未来收益的黄金机会。
除了州级激励外，利率环境也在改善。2022–2023年间，RBA加息抑制市场过热，但到了2025年，货币政策开始转向宽松。利率趋于稳定并开始下降，为借款人提供了喘息空间。
分析机构 KPMG 预测，澳洲央行将于2025年中开始降息，在今年下半年进一步刺激买家活跃度和贷款能力。实际上，2025年初一次降息已促使墨尔本楼市销售反弹，投资者正逐步恢复信心，许多人预期未来几月还将降息。
利率下降可直接改善投资者现金流（通过降低贷款月供），并提升贷款能力，有利于扩大投资组合。再结合投资房已有的税务优势（如负扣税与折旧优惠），宽松的货币政策将为2025年房地产投资再添助力。简而言之，从税收减免到利率下调，政策风向正在积极支持投资者，降低了购房和持有成本。
郊区趋势：高需求区域与资本增长热点
并非所有区域表现一致，但当前许多关键郊区正在升温，提供强劲的资本增长与租金收益前景。投资者集中关注墨尔本边缘增长带和部分供不应求的市区板块：
北部增长走廊： Beveridge（墨尔本以北）正在成为热点。去年中位房价增长0.9%，单月浏览量超1200人次，吸引力显著。Alkyra等新住宅区规划中的数千套新房，加之人口迅速增长，使 Beveridge 成为价格可负担、潜力巨大的热点区域。
西北郊区： Sunbury 是一座历史悠久、现已融入墨尔本都市圈的卫星城，被 Hotspotting 的《价格预测指数》评为2025年最具价格增长潜力的郊区。过去一年，房价上涨0.8%，潜在买家达5692人，销售量从140套跃升至250套。业内人士称“自降息以来，销售再次飙升”，并预计后续降息将继续带动交易热度。未来地铁扩容、设施升级与人口外溢正助力 Sunbury 走强。
西部走廊： Werribee、Caroline Springs、Hoppers Crossing 与 Deer Park 等区被认为具有“超级增长”潜力。这些传统的可负担郊区因高速路与轨道交通改善正在复兴。Werribee 房价约为60多万，入围 Hotspotting 增长前景榜单。随着中环买家向外溢出，这些区块地大、基础设施升级的城区受到首次置业者与投资者青睐。
市中心与中环区： 不是只有郊区强势，部分内城区也在复苏。Docklands、Richmond、Hawthorn East 与 St Kilda 等地的公寓房价预计将在2025年迎来“超级”增长。这些市场曾因高密度供应而低迷，但情况正在反转：留学生与年轻白领归来，填补租赁市场，公寓空置率大幅下降。由于疫情后建设量不及从前，部分曾被认为供应过剩的区域如今正被需求追上。
Hotspotting 创始人 Terry Ryder 表示，长期表现平平的单位市场（如 Docklands）将因其可负担性与便利性而走强。中环家庭友好区（如 Glen Waverley、Reservoir）也持续吸引青睐，名校与便利设施保障了稳定资本增长。
全维州一个共同特点是：强劲买需对抗有限供应。PropTrack 的数据显示，多个墨尔本郊区的买家需求处于多年高位，而价格涨幅仍属温和——这是房价可能即将启动的信号。Terry Ryder 指出，当前约有63%的墨尔本城区处于上升周期，他称之为“强劲上升趋势的开始”。由于当前价格具有吸引力，预计一年内墨尔本将重回强势轨道。
对投资者来说，选对区域至关重要——那些拥有基础设施、人口增长与供应紧张的城区最具回报潜力。幸运的是，2025年的维州正广泛具备这些要素，从边缘新兴社区到复苏的都市板块，都是投资者的淘金地。
墨尔本 VS 其他主要城市：维州的投资性价比
在全国主要房地产市场中，墨尔本凭借规模、可负担性与成长潜力脱颖而出。虽然是第二大城市，但墨尔本房价相较其他城市更可负担。截至2025年初，墨尔本中位住宅价格约为77.9万澳元，是澳大利亚首府城市中第三低的——低于悉尼、布里斯班、堪培拉和珀斯，仅高于达尔文与霍巴特。
相比之下，悉尼中位价格已超110万。这个价格差带来明显优势：投资者可在墨尔本以更低预算获取更优位置或更高品质的资产。
此外，墨尔本的价格优势也带来更高租金回报率。房价合理、租金上升，使投资者的现金流更健康。更重要的是，维州市场波动性较小，即便在调整期也比悉尼更稳健。
长期来看，墨尔本的房价增长曲线常与甚至超过悉尼，多年表现稳中向上，得益于持续人口流入与充足土地供给。
从2025年预测看，KPMG 的报告预计墨尔本住宅价格将上涨约3.5%，高于悉尼的3.3%，2026年增长将进一步加速至约6%。单位市场预计2025年上涨约4.7%，2026年将达全国领先的7.1%。
Hotspotting 分析指出，墨尔本在2025年是澳洲第三大增长潜力市场，仅次于规模更小的达尔文与南澳地区。
墨尔本还拥有多元化投资者基础。无论本地或海外买家，墨尔本稳定的租赁市场、宜居性与庞大学生人口都极具吸引力。尽管海外买家面临一些税费变化，但仅2024年前三季度，海外投资者就向维州注入约8.8亿澳元，因其相对低价与高资产质量仍具吸引力。
总结来看，相较其他主要城市，2025年的墨尔本/维州提供了“增长与收益兼得”的投资组合。
把握维州2025年上升周期
一切迹象表明：维州房地产市场正在进入明确的上升周期。稳健的经济与人口增长、重大基础设施项目、政策激励与买家信心恢复，共同构建了对投资者极其有利的环境。
当然，并非所有区域表现一致。投资者仍需认真研究具体地段，制定长期策略。但整体而言，当前的价格、租金与政策窗口组合，极具吸引力。
资深分析师指出，墨尔本经历了较长时间的横盘期后，目前价格仍处相对底部阶段，因此2025年提供了理想的进入窗口。
对于计划资产布局的人来说，现在正是深入研究、果断出手的好时机。无论是首次投资者还是扩展投资组合者，2025年都可能是进军墨尔本与维州房地产市场的关键一年。
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参考资料
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Realestate.com.au 新闻 – “‘A huge win’: Victoria extends stamp duty relief”, 2025年5月14日。
KPMG Australia – “House prices to rise by 3.3%, units by 4.6% in 2025”, 房产市场展望报告，2025年1月28日。
Realestate.com.au 新闻 – “Melbourne’s ‘supercharged’ suburbs for 2025 revealed: Hotspotting Price Predictor Index”, 2025年5月3日。
PropertyUpdate – “Melbourne property market forecast for 2025”（Michael Yardney），2025年5月19日。
Victoria’s Big Build – 关于 Big Build（维州政府官网），2025年访问。
JLL Insights – “Why Melbourne’s prospects are tantalising for investors”, 2024年11月15日。
